Ako legálne drobiť pozemky v extraviláne?

Otec vlastní pôdu. Kým žije chcel by nám ju rozdeliť pre šiestich súrodencov. Ide o parcelu o rozlohe 2 hektáre. Ale narazili sme na zákon o drobení pozemkov. Nakoľko ten pozemok je rozdelený na štyri čísla parcely (orná pôda a trávnaté porasty) s rôznou výmerou by sme tieto delili na menšie ako 2000 m2 a tu by sme asi narazili na spomínaný zákon o drobení nie?

Dobrý deň,
 
na Vašu otázku ohľadom opatrenia proti drobeniu pozemkov zaujímam nasledovné stanovisko.
 
Na vykonanie právneho úkonu smerujúceho k tomu, aby ste ako súrodenci nadobudli subjektívny hmotnoprávny vzťah k uvedenej parcele je aplikovateľný zákon č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (OZ) a v časti kolízie s opatrením proti drobeniu pozemkov zákon NR SR č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom (ZÁKON).
 
V prvom rade musím upozorniť na fakt, že rozdelenie majetku Vášho otca za jeho života sa môže v skutočnosti považovať za fikciu dedičského konania. Základným predpokladom rozdelenia jeho majetku medzi súrodencov ako dedičov v príslušnej dedičskej skupine je skutočnosť, aby Vášmu otcovi zanikla spôsobilosť fyzickej osoby mať práva (to znamená aj vlastniť majetok). Táto spôsobilosť mu zanikne smrťou, alebo súdnym vyhlásením za mŕtveho (§7 ods. 2 OZ) a až následne nastupuje dedičské konanie a právo Vás súrodencov ako potenciálnych dedičov podľa príslušnej dedičskej skupiny nadobudnúť práva z dedičstva aj čo sa týka uvedených parciel. Preto obdobná dohoda, ktorá by pripomínala fikciu dedičstva by bola právnym úkonom, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom a bola by nulitná.
 
OZ však samozrejme pozná alternatívy zákonného prevodu práva k nehnuteľnosti. Samotné právo nakladania vlastníka s predmetným vlastníctvom vyplýva z §123 OZ, ktoré udeľuje vlastníkovi toto dispozičné právo in personam v medziach zákona.
 
Na právne úkony v medziach zákona pri prevode práva k nehnuteľnosti sa v zmysle OZ rozumejú:

• kúpna zmluva, kde predávajúci za odplatu vec predá kupujúcemu,
• darovacia zmluva, kde darca daruje bezodplatne vec obdarovaného a ten dar s vďakou prijíma,
• zámenná zmluva.

Aby som sa vedel spoľahlivo vyjadriť, či Vami popisovaný prípad je prípadom, ktorý spĺňa opatrenie proti drobeniu pozemkov, absentuje mi v otázke podstatná vec. Je pozemok v zastavanej časti obci, či mimo nej? ZÁKON platí totiž iba na poľnohospodárske pozemky a lesné pozemky v extraviláne (mimo zastavaného územia obce). Ak uvedené parcely sú v intraviláne, pokojne ich drobte a následne použite niektorú z troch mnou uvedených zmlúv na prevod vlastníctva.
 
Ak sú však parcely mimo zastavaného územia, dostávate sa do kolízie so ZÁKONOM.
 
§23 ods. 1 zákona:  Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu  alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva  alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 2 000 m2, ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo pozemok menší ako 5 000 m2, ak ide o lesný pozemok.

Uvádzate, že celkovo má parcela 2 ha. Tento údaj však pre merito odpovede nie je podstatný. Pre spoľahlivosť odpovede mi absentuje rozloha jednotlivých tých štyroch parciel a ich označenie (druh), že ktorá je konkrétne ornou pôdou a ktorá lesným pozemkom.
 
Preto odpoveď musím zovšeobecniť takto:

• v prípade, ak niektorá z parciel má označenie orná pôda (poľnohospodársky pozemok) a má rozlohu väčšiu minimálne 12 006 m2 (2 001 m2 x 6),
• v prípade, ak niektorá z parciel má označenie lesný pozemok a má rozlohu väčšiu minimálne 30 006 m2 (5 001 m2 x 6),

je to v poriadku, parcelu je možné rozdrobiť na ďalších 6 parciel, avšak tu musím upozorniť na fakt, že v prípade drobenia ste povinný zaplatiť odvod za jej drobenie. Výšku aj podmienky odvodu stanovuje vláda osobitným nariadením a tento odvod je príjmom osobitného bežného účtu dofinancovania programov ministerstva (§22 ods. 1,  ods. 2 zákona).

Po rozdrobení parcely na ďalších 6 parciel, tieto je možné vyššie uvedenými ale iba prvými dvoma zákonnými spôsobmi previesť na Vás a Vašich súrodencov.
 
Vo Vašom prípade pri celkovej rozlohe parcely 20 000 m2 (2 ha) vylučujem možnosť drobiť lesný pozemok ihneď a pri ornej pôde je to možné iba vtedy, ak jedna z parciel má rozlohu minimálne 12 006 m2. Podľa celkovej rozlohy mi vychádza, že ak tomu tak aj je, túto podmienku môže splniť iba jedna zo štyroch parciel.
 
Napadá ma možnosť prevodu ako celku každej zo štyroch parciel prostredníctvom kúpnej alebo darovacej zmluvy do spoluvlastníckeho podielu vás šiestich súrodencov, avšak aj túto skutočnosť ZÁKON zakazuje (§24 ods. 1 zákona) s analogickým odkazom na vyššie citovaný §23 ods. 1 zákona.
 
Ja osobne už vidím len jedinú možnosť, ale uspokojení z nej budú iba štyria súrodenci. ZÁKON pri kolízii s ním totiž myslí iba na spoluvlastnícky podiel. Je tu možnosť zo strany Vášho otca predať/darovať napríklad parcelu č. 1 prvému potomkovi, parcelu č. 2 druhému, parcelu č. 3 tretiemu a parcelu č. 4 štvrtému potomkovi do výlučného vlastníctva. V tomto prípade k drobeniu a teda aj ku zákonnej kolízii podľa všetkého nedochádza a dôjst nemalo.
 
V tomto prípade však vyvstávajú morálne otázky:

• čo so zvyšnými dvoma potomkami, ktorí nedostali nič? Je to spravodlivé?
• Je spravodlivé, že potomkovia č. 1, 2, 3, 4 môžu mať v závislosti od rozlohy jednotlivých parciel rozdielne rozlohy a druh parcely, teda jej možné potenciálne užívanie (orná pôdy, lesná cesta)?

Tieto morálne otázky by ste si napríklad mohli upraviť aj finančnou kompenzáciou, avšak nemohla by byť v písomnej dohode, pretože by dochádzalo k neplatnému úkonu (fikcii vyporiadania dedičstva za života Vášho otca) a tento by bol neplatný. Finančnú kompenzáciu by ste si museli odovzdať z “ruky” do “ruky” bez “papiera”.
 
Záverom upozorňujem, že keď sa rozhodnete k drobeniu pozemkov aj napriek kolízii so ZÁKONOM, môže sa stať , že štát podá návrh na určenie jeho neplatnosti. Pri tomto žalobnom podaní a v následnom konaní pred súdom zastupuje štát prokurátor (analogicky §24 ods.2 zákona).

S úctou

Erik Múcska