Ako mám konať keď sused ohrozuje môj pozemok?

Susedová obvodová stena starého rodinného domu tvorí hranicu pozemkov. Otázky:

1. Komín má v dezolátnom stave, opadáva z neho omietka a tehly, tým nás ohrozujú na dvore a tiež môžu poškodiť parkujúce autá. Aké máme právo a ako konať?

2. Žľaby má v dezolátnom stave, voda zo strechy steká na náš pozemok a tým nám znepríjemňuje pobyt na dvore. Aké máme právo a ako konať?

3. Na šikmej streche so sklonom strmším ako 25 stupňov nemá zachytávač zosúvajúceho sa snehu a ľadu, tým nás ohrozuje na dvore a tiež môže poškodiť parkujúce autá. Aké máme právo a ako konať?

Ďakujeme za odpovede a zostávame s pozdravom.

Dobrý deň,
 
na Vašu otázku ohľadom ochrany pred neoprávneným zásahom do Vášho vlastníckeho práva susedom zaujímam nasledovné stanovisko.
 
Na občiansky spor je aplikovateľný zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (OZ) a Váš prípadný súdny spor sa bude riadiť v merite veci ochrany pred neoprávneným zásahom do vlastníckeho práva zákonom č. 99/1963 Zb. Občianskeho súdneho poriadku (O.s.p.).
 
Úvodom sa musím priznať, že v blízkej dobe od spustenia pilotného projektu našej poradne som podobnú otázku smerujúcu k susedským sporom očakával.

Sú to konania, ktoré v nezanedbateľnej miere zamestnávajú naše súdnictvo a tým aj prispievajú k jeho preťaženiu a predlžovaniu konaní. V druhom rade je to problém aj populačný, kde pre občana ktorého vlastnícke právo trpí neoprávneným zásahom, je to neuveriteľný stres, ktorý mu robí vrásky na čele a môže ho taktiež aj psychicky vyčerpávať. Prispieva to i k naštrbeniu inak doteraz dobre fungujúcich susedských vzťahov, vzájomného spolunažívania a tolerancie.
 
Ak si každá zo susediacich strán plní hmotné práva a povinnosti v zmysle zákona, hovoríme tomu aj pokojný stav medzi ich právami. V tomto Vašom ilustrovanom prípade sa na interpretáciu pojmu “právo” myslí pojem “vlastníctvo pozemku”.
 
Práve v záujme zachovania korektných vzťahov medzi susedmi sa stáva, že strana, ktorej hmotné právo trpí nezákonným počínaním druhej strany, sa snaží tento fakt opomenúť a čaká kým sa sused spamätá a odstráni nedostatok z vlastnej iniciatívy. Problém však je ten, že aj sused je presvedčený o svojej pravde a správnosti svojho počínania, preto na daný nedostatok nereflektuje, alebo reflektovať nechce. Pohár trpezlivosti však niekedy pretiecť musí a tak sa to občan rozhodne riešiť aj za hrozby prínosu dôsledkov alebo úskalí na medziľudské vzťahy. A tu práve naráža na neústupčivosť a tvrdohlavosť suseda, ktorý je taktiež presvedčený o svojom správnom počínaní a tak si nechce priznať, že uvedeným počínaním by mohol ohrozovať výkon práve susedovho práva.
 
Hmotnoprávny predpis, konkrétne §123 OZ udeľuje vlastníkovi dispozičné právo in personam v medziach zákona predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.
 
V §127 ods. 1 OZ sa zasa uvádza: Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok.

Na Vami uvádzané skutočnosti, že susedovi opadáva z jeho komína v deštrukčnom stave omietka a tehly, steká dažďová voda na Váš pozemok z nefunkčného žľabu a v zime sa zosúva sneh a ľad z nezabezpečenej strechy sa určite dá primerane aplikovať prvá veta vyššie uvedeného §127 ods. 1 OZ. Jedná sa totiž o obťažovanie a/alebo aj ohrozovanie výkonu Vášho práva.

Preto sa samozrejme môžete účinne brániť zákonom. Pomôže Vám aj ustanovenie §126 ods. 1 OZ, ktoré pojednáva: Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje.
 
Alternatív máte viac. V každom prípade predpokladám, že pokus o ústnu dohodu už máte za sebou, skončil neúspechom a zato že ste si dovolili upozorniť na nedostatok, sused sa “urazil” a začína hrať “mŕtveho chrobáka”.
 
Pristúpte teda k trošku asertívnejšiemu spôsobu. Pri nej odporúčam uvedený pokus o ústnu dohodu poňať do písomnej formy a nazvať ho Výzvou. Tak ako v položenej otázke, tak aj vo Výzve popíšte susedovi, ale čo najpodrobnejšie a najzrozumiteľnejšie, ako Vám do vlastníckeho práva zasahuje a čoho by sa mal zdržať a/alebo čo by mal vykonať, aby tento jestvujúci protiprávny stav odstránil. Upozornite ho aj na skutočnosť, že sa budete domáhať svojho práva na súde a v prípade úspechu vo veci, súd ho zaviaže zaplatiť Vám trovy konania, čo môže jeho rodinný rozpočet vcelku slušne zaťažiť. Na vykonanie opatrení mu udeľte lehotu 15 dní, maximálne 1 mesiac.
 
Doručenie výzvy vykonajte doporučenou zásielky s doručenkou prostredníctvom poštového podniku (môžete aj prostredníctvom kuriéra, ale táto alternatíva je zbytočne predražená) na Vám známu adresu suseda na ktorej sa zdržiava, má trvalý alebo aj obvyklý pobyt.
 
Práve doručenka je dôležitým dokladom, ktorý bude dokazovať platne a účinne vykonané doručenie zásielky (odopretie, navrátenie z dôvodu nemožnosti doručenia). Na nej uvedený dátum prevzatia písomnosti spolu s podpisom suseda je zároveň aj dňom doručenia zásielky a dňom započatia hmotnoprávnej lehoty.
 
V prípade ak mu udelíte lehotu 15 dní, táto začína plynúť nasledujúcim dňom po vykázanom doručení a skončí uplynutím márnej lehoty posledným 15-tym dňom. Ak posledný deň lehoty pripadne na sobotu, nedeľu alebo sviatok, je posledným dňom lehoty najbližší nasledujúci pracovný deň (§122 ods. 1, ods. 3 OZ).
 
Pri lehote jedného mesiaca, jej márne uplynutie pripadne na deň, ktorý sa číslom zhoduje s dňom, na ktorý pripadá udalosť, od ktorej sa lehota začína (začiatok lehoty je deň nasledujúci po dni doručenia). Ak nie je takýto deň v poslednom mesiaci, pripadne koniec lehoty na jeho posledný deň. Druhá veta predchádzajúceho môjho odseku sa použije primerane (§122 ods. 2, ods. 3 OZ).
    
Ak sa stane Vami prorokovaná skutočnosť, že padne omietka a/alebo tehly z komína, prípadne sneh a/alebo ľad zo strechy na zaparkované motorové vozidlo vo Vašom dvore aj fakticky a škoda na predmetnom motorovom vozidle presiahne sumu 266,-eur, môžete podať Polícii alebo Prokuratúre oznámenie o podozrení zo spáchania trestného činu poškodzovania cudzej veci neznámym páchateľom podľa §245 ods. 1 Trestného zákona a následne bude úlohou Polície, ktorá bude prešetrovať či ku spáchaniu trestného činu objektívne alebo subjektívne prišlo a kto ho spáchal. V prípade ak by dokázali vinu Vášmu susedovi, mohol by dostať trest odňatia slobody až na jeden rok a v odsudzujúcom rozsudku by ho mohol sudca zaviazať k náhrade škody. Na túto skutočnosť je tiež dobré ho vo Výzve upozorniť. Niekedy totiž hrozba trestného stíhania môže mať tiež psychologickú pôsobnosť na páchateľa protiprávneho konania a primäť ho k tomu, aby ho nepáchal znova.
 
Predpokladajme, že ani Výzva nebude účinná a sused požadované nápravy nezjedná, v tom prípade Vám už ostáva len konanie pred súdom.
 
Nakoľko Váš spor spĺňa per analogian zásah do pokojného stavu medzi pozemkami, súdny rozsudok by dočasnú dobu mohlo suplovať (v žiadnom prípade nie nahradiť v prípade núteného výkonu rozhodnutia) aj Rozhodnutie obce o zákaze zasahovania do pokojného stavu. Jeho vydania sa môžete domáhať v rámci rozhodnutia o predbežnej ochrane, adresovaným príslušnej obci (pre bratislavský a košický kraj príslušnej mestskej časti), v ktorej obvode sa pozemky nachádzajú. Starosta/primátor takto môže Vášmu susedovi predbežne nezákonný zásah do vlastníckeho práva zakázať a/alebo uložiť výkon opatrení na odstránenie protiprávneho stavu (§5 OZ).
 
V tomto Návrhu popíšte detailne a pravdivo obdobne ako vo Výzve všetky skutočnosti a musí byť z neho zrejmé, že čoho sa domáhate, teda aký protiprávny stav má starosta/primátor odstrániť. Je vhodné do Návrhu zakomponovať aj to, aby si starosta/primátor prišiel stav zásahu do vlastníckeho práva overiť osobnou ohliadkou. V prípade potenciálneho súdneho sporu môžete v tom prípade starostu/primátora navrhnúť ako svedka, ktorý potvrdí Vaše argumenty.
 
Vydanie predmetného Rozhodnutia orgánom obce však nie je možné sankcionovať núteným výkonom rozhodnutia, preto keď sused Rozhodnutie (výzvu) starostu/primátora neuposlúchne, ostáva Vám len posledné štádium a to súdny spor.
 
Súdnemu sporu by ešte teoreticky mohla prechádzať aj návšteva súdneho mediátora, ktorého si môžete slobodne vybrať zo zoznamu zapísaných a evidovaných mediátorov, ktorých gestorom je Ministerstvo spravodlivosti. Pri mediácii by museli byť prítomné obe strany sporu a je preto otázkou, či by sused nato pristúpil. Mediácia sporu je niekedy lacnejšou formou ako žaloba na súde a hlavne je menej formálna, čo prispieva k odbúraniu ostychu, ktorý občan  z verejného pojednávania veci súdom väčšinou má. Úspešná mediácia sa končí uzavretím dohody.  
 
Žalobou o ochranu vlastníckeho práva sa súdne môžete domáhať toho, aby Vaša vôla bola nahradená v prípade úspechu vo veci vykonateľným súdnym rozhodnutím. Odporúčam zveriť spísanie žaloby právne vzdelanému odborníkovi, ktorý zabezpečí, aby návrh bol spísaný podľa dikcie §79 O.s.p. s poukazom na §42 O.s.p.
 
Nesprávne, neúplne a/alebo právne nerelevantne spísaný návrh môže byť súdom posudzovaný ako nedostatok podmienky konania a môže byť teda žaloba zastavená. Aj v prípade začatia konania v merite veci (vo veci samej), ak je petit žaloby nesprávne formulovaný a/alebo nezákonný, súd môže žalobu zamietnuť. V každom prípade, pokiaľ to dôjde do štádia súdneho sporu, nezabudnite si zabezpečiť dôkaz vo forme fotodokumentácie a svedkov.
 
Treba si uvedomiť neodškriepiteľný fakt, že súdny spor so sebou nesie okrem nutnosti pevných nervov aj finančné výdavky, ktoré budete musieť na úvod zaplatiť Vy (trovy konania). Najdrahšou položkou z nich je súdny poplatok za podanie žaloby. Vo Vašom prípade činí 99,50 eur (písm. b/ položky 1 prílohy k zákonu SNR č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch) a v prípade ak nebudete chcieť tvoriť nedostatky konania, je dobré ho zaplatiť spolu s doručením žaloby. V opačnom prípade Vás na jeho zaplatenie bude súd dodatočne vyzývať, čo v rámci plnenia procesných lehôt môže spôsobiť predĺženie súdneho procesu prípadne vytvoriť v konaní nedostatok.  

Záver 

• §123 OZ udeľuje vlastníkovi dispozičné právo in personam v medziach zákona predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.
• Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.
• Vami uvádzané skutočnosti, že susedovi opadáva z jeho komína v deštrukčnom stave omietka a tehly, steká dažďová voda na Váš pozemok z nefunkčného žľabu a v zime sa zosúva sneh a ľad z nezabezpečenej strechy nie sú skutočnosťami, ktoré by boli primerané pomerom,  preto môžeme vo Vašom prípade hovoriť o ohrozovaní výkonu Vášho práva.
• Brániť sa môžete nasledovnými zákonnými spôsobmi :
  a) ústna dohoda so susedom,
  b) písomná Výzva suseda na upustenie od protiprávneho stavu s upozornením na následné kroky v prípade, ak Výzve vyhovené nebude,
  c) návrhom na rozhodnutie o predbežnej ochrane na pôde obce/mestskej časti,
  d) mediáciou sporu u súdneho mediátora zapísaného v zozname, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti,
  e) súdnym sporom na všeobecnom súde podľa bydliska odporcu/žalovaného (najdrahšia alternatíva).

S úctou

Erik Múcska