Ako riešiť problém - pezinská skládka

Zmena územného plánu, vyhraté súdy, protesty a petície. Apelovanie na ministra a predsedu vlády. Situácia, ktorú v posledných mesiacoch zažívajú obyvatelia Pezinka. Súkromný investor začal stavbu skládky odpadov len 280 metrov od prvých obydlí a približne 400 metrov od centra mesta.

Dymová clona, ktorá sa vytvára pri reprodukovaní celého prípadu, zakrýva jeho pravú príčinu. Pretože možná korupcia, klientelizmus alebo rodinkárstvo, nesprávny postup správnych orgánov, ktoré sa ťahajú celým prípadom – to je len inherentná súčasť byrokratického plánovania, riadenia a rozhodovania. Príčinou problému je nedostatočná možnosť obyvateľov kontrolovať aktivity, odohrávajúce sa v ich najbližšom okolí, ktoré sa ich bytostne dotýkajú.

Oficiálne dôvody

Zvýšená prašnosť z áut zvážajúcich odpad, zápach šíriaci sa zo skládky, zvýšená hlučnosť, údaje o zvýšenom výskyte niektorých druhov rakoviny horlivo prezentované na protestných akciách – to sú oficiálne deklarované dôvody odporu obyvateľov proti skládke. Existuje však nejaký spoločný menovateľ týchto parciálnych dôvodov, ktorý je na prvý pohľad neviditeľný a o ktorom nikto nehovorí?

Všetky tieto negatíva, ktoré by mainstreamový ekonóm nazval negatívnou externalitou a na riešenie by povolal nezávislú centrálnu autoritu, majú spoločné to, že ovplyvňujú ceny nehnuteľností. Je preukázané, že skládky odpadov majú negatívny vplyv na hodnotu nehnuteľností, nachádzajúcich sa do vzdialenosti pár kilometrov od skládky. Pezinčania si toho pravdepodobne boli vedomí, aj keď verejne prezentovali len príčiny, ktoré budú viesť k naplneniu tejto hrozby.

Hodnota je vždy relatívna a subjektívna veličina, ktorá je určovaná dobrovoľnými dohodami medzi účastníkmi na trhu. Na rozhodovanie jednotlivca a na jeho aktivity na trhu má vplyv veľa faktorov. Môžeme preto predpokladať, že okrem oficiálne deklarovaných dôvodov na zastavenie výstavby skládky – najmä obavy o zdravie a kvalitu životného prostredia – mali obyvatelia aj iný záujem. Záujem ochrániť hodnotu svojich nehnuteľností, a tým aj ich trhovú cenu.

Je však spájanie sa kňazov, podnikateľov, aktivistov, lekárov, umelcov či učiteľov, aby vyjadrili svoju nespokojnosť s byrokraciou protestnými akciami a apelom na najvyšších predstaviteľov štátu, jedinou možnosťou, ako ochrániť legitímne právo na ochranu hodnoty svojich nehnuteľností?

História územného plánovania

Dnes pri kúpe nehnuteľnosti má jej vlastník minimálnu kontrolu a len veľmi ťažko môže ovplyvňovať aktivity vo svojom okolí. Územný plán určuje jednotlivé zóny mesta, v nich určuje zároveň aj povolený typ výstavby, prípadne účel využitia jednotlivých nehnuteľností. Ak kupujúci nadobudne vlastníctvo nad nehnuteľnosťou, nikdy si nemôže byť úplne istý, že po prekreslení tohto plánu nebude hodnota jeho nehnuteľnosti negatívne ovplyvnená.

Iné je to v prípade neexistencie územného plánu. V takom prípade sa na voľnom trhu vytvoria prirodzené praktiky a inštitúcie, ktoré dávajú obyvateľom šancu vyjadrovať sa, aktívnejšie participovať na aktivitách, ktoré sa ich bezprostredne týkajú, a týmto spôsobom môžu ovplyvňovať hodnotu svojich nehnuteľností.

Výborným príkladom je Veľká Británia počas veľkej priemyslovej revolúcie v rokoch 1750 až 1850. Počet obyvateľov v tomto čase stúpol o takmer 190 percent. Urbanizácia naberala na obrátkach a mestá sa rozvíjali nevídaným tempom. Napriek tomu neexistovali byrokraticky vynucované centrálne územné plány. Vlastníci pozemkov, developeri a malí stavebníci koordinovali svoje aktivity v záujme uspokojenia rozličných segmentov trhu. A pri tomto postupe uprednostňovali zmluvné obmedzenia. Čo to znamená? Kedykoľvek bol pozemok alebo nejaké práva k nemu presúvané na iný subjekt, tento prenos, či už to bol predaj alebo leasing, obyčajne obsahoval niekoľko špecifických zvláštnych podmienok alebo zmluvných obmedzení. Tieto zmluvné obmedzenia právne zaväzovali jednotlivé strany dohody a ich porušenie mohlo urobiť predaj alebo leasing neplatným. Kontrolovali a obmedzovali tak formu využívania pozemku alebo nehnuteľnosti na ňom postavenej.

Uplatňovali sa také zmluvné záväzky, ktoré určovali typ budovy alebo aj využitie jednotlivých postavených budov. Najbežnejšie boli také, ktoré zakazovali niektoré druhy obchodu alebo aktivít. Ešte aj dnes sú v Británii mnohé v platnosti a niektorí kupujúci sú zmätení obmedzeniami typu „zákaz chovu prasiat“, „zákaz výroby mydla“ či „zákaz vytvárania zlej reputácie (povesti) domu“. Mnohé činnosti boli zakázané vďaka týmto obmedzeniam, napríklad tie, ktoré produkujú odpady alebo hluk.

Dnes by podobné zákazy pravdepodobne vyvolali úsmev na tvári, dokonale však charakterizujú obdobie renesancie dobrovoľných zmluvných záväzkov. Týmito obmedzeniami mohli vlastníci definovať prípustnosť určitých činností. Tam, kde dochádzalo k podnikateľskej činnosti – výrobe – vlastníci mohli kontrolovať povahu a veľkosť tovární. Zmluvné záväzky preto dokázali efektívne potláčať negatívne externality. Mohli byť stanovované na fixnú lehotu, alebo na lehotu leasovania nehnuteľnosti, alebo aj na čas neurčitý. Kupujúci si bol vedomý týchto obmedzení, a tak cena pozemku alebo nehnuteľností odrážala existenciu a prípadný dopad týchto zmluvných záväzkov.

Súčasná inšpirácia

Chápadlá byrokracie sa rozťahujú každým dňom, a preto je ťažké nájsť dostatok vhodných príkladov dokazujúcich myšlienku, že zrušenie územného plánovania nie je návratom do stredoveku. Azda najcitovanejší a najznámejší príklad – americké mesto Houston – je svetlou výnimkou. Je najväčším mestom štátu Texas a štvrtým najväčším mestom USA. Celková rozloha predstavuje viac ako 1 600 km2 a počet obyvateľov presahuje dva milióny. Od svojho založenia v roku 1863 nemalo územný plán a v doposiaľ troch referendách vyjadrili obyvatelia svoj jasný nesúhlas s jeho zavedením.

Ochranu hodnoty svojich nehnuteľností tam rezidenti riešia formou dobrovoľných asociácií. Asociácie sú vlastne združenia vlastníkov nehnuteľností, v ktorých sa každý člen zaviaže, že v prípade predaja nehnuteľnosti tretej strane bude táto strana dodržiavať pravidlá, schválené asociáciou. Pravidlá stanovujú napríklad výšku budov, ich natočenie ku komunikáciám, účel a zmeny účelu využitia nehnuteľností a mnohé ďalšie. Nedodržanie zmluvných podmienok môže mať za následok neplatnosť takejto zmluvy. Každá asociácia si stanovuje svoje vlastné pravidlá a obyvatelia a vlastníci majú tak neustálu a omnoho flexibilnejšiu kontrolu nad aktivitami vo svojich štvrtiach a najbližšom okolí. Samozrejme, pokiaľ vlastník nehnuteľnosti nie je v žiadnej z týchto asociácií, nemôže si byť istý, „čo mu do rána vyrastie pod oknami“. Nehnuteľnosti, ktoré nepatria do žiadnej asociácie, majú v priemere nižšiu trhovú cenu.

Čo sa dá robiť?

Mestá na Slovensku dnes nemajú na výber, zákon prikazuje vypracúvanie územných plánov pre obce nad 2 000 obyvateľov. Veľmi dlho žijeme v prostredí, ktoré nás indoktrinuje predstavou, že plánovanie na vyššej úrovni nás odbremení od problémov vznikajúcich pri dennodenných interakciách ľudí, pri dennodennom kolobehu obchodu a pred našou zodpovednosťou vyplývajúcou z rozhodnutí, ktoré robíme my alebo ľudia okolo nás. Ak sa príliš oddáme tejto predstave, môžeme byť sklamaní či pobúrení z rozhodnutí centrálnych autorít, ktoré na naše veľké prekvapenie nedokážu ochrániť náš vlastný záujem.
Nemožno dopredu predvídať, či by sa pri absencii územného plánu či existencii súkromných dohôd a obmedzujúcich zmluvných záväzkov výstavba skládky v Pezinku uskutočnila. Vlastníci nehnuteľností by však mali určite väčšiu kontrolu nad územím, ktoré sa ich bytostne dotýka. Ak by sa aj uskutočnila, výstavba by bola založená na dobrovoľných dohodách medzi jednotlivcami a blahobyt spoločnosti by tak určite vzrástol. V dnešnej situácii si tým nikto nemôže byť istý.

Z tohto uhla pohľadu je zaujímavá výzva profesora Roberta Nelsona z Marylandskej univerzity – navrhuje, že mestá s územným plánom by mohli privatizovať svoje sídliská, štvrte a obytné zóny tým, že by ľuďom dovolili vytvárať ich vlastné asociácie vlastníkov nehnuteľností a prevziať tak kontrolu nad otázkami územného plánovania v ich najbližšom okolí. Prípad „pezinská skládka“ by pri existencii dobrovoľných asociácií zostal iba bezvýznamnou lokálnou záležitosťou bez nutnosti iniciatívy najvyšších aparátov štátu.
Už pred viac ako storočím boli u nás princípy dobrovoľných dohôd medzi vlastníkmi nehnuteľností vyhodené na pomyselné smetisko dejín. Možno nastáva čas na recykláciu týchto princípov a praktík, ktoré ľuďom prinavrátia stratenú možnosť rozhodovania o využití priestoru, ktorý ich bezprostredne obklopuje.

Autor je spolupracovník inštitútu INESS.