Ako sa v skutočnosti vyvlastňuje na Slovensku? II. časť

Vyvlastňovanie na Slovensku prežíva v roku 2004 svoju renesanciu ako jeden z nástrojov zmeny vlastníckych práv. Každoročne takto príde o majetok nejeden občan. Proces vyvlastňovania je pre vlastníka spojený s mnohými nepríjemnosťami. Článok mapuje súčasnú situáciu v oblasti vyvlastňovania na Slovensku.

Z ďalšieho obsahu:

• Z akých dôvodov možno majetok vyvlastniť?
• Kto určuje, čo je "verejný záujem"?
• A čo takzvané významné investície?
• Kto má právomoc vyvlastňovať?
• Ako sa vyvlastňujú pozemky?
• Ako prebieha vyvlastnenie stavieb?
• Ako sa určuje náhrada za vyvlastnený majetok?
• Ako ďalej?
• Ďalšie informácie k téme článku

Z akých dôvodov možno majetok vyvlastniť?

Inštitút vyvlastnenia je upravený v ústave (článok 20, odsek 4) nasledujúco:

„Vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné

• iba v nevyhnutnej miere a
• vo verejnom záujme, a to
• na základe zákona a
• za primeranú náhradu.“

Všetky štyri ústavne podmienky vyvlastnenia musia byť splnené súčasne. Proces vyvlastnenia podrobnejšie upravuje najmä stavebný zákon. Pre vyvlastnenie môžu byť podľa stavebného zákona nasledujúce dôvody:

1. verejnoprospešné stavby,
2. vytvorenie ochranných pásiem,
3. vykonanie asanácie,
4. vytvorenie prístupu k inému pozemku a stavbe,
5. štátnu pozorovaciu sieť,
6. výstavbu a správu diaľnic, ciest a miestnych komunikácií,
7. výstavbu energetického diela na výrobu alebo rozvod elektriny,
8. výstavbu plynárenských zariadení,
9. výstavbu vojenských objektov a vojenských priestorov,
10. účely dobývania ložísk nerastov,
11. výstavbu vodohospodárskych diel,
12. stavby dráh,
13. zachovanie kultúrnej pamiatky,
14. výstavbu potrubí pre pohonné látky a ropu,
15. uskutočnenie stavieb, ktoré sú významnou investíciou.

Dôvody vyvlastnenia rozširujú aj ďalšie predpisy: Zákon o vodovodoch umožňuje vyvlastniť kvôli zriadeniu vodovodu a kanalizácie. Zákon o archívoch umožňuje vyvlastniť archívny dokument. Zákon o obrane dovoľuje v čase vojny alebo vojnového stavu vyvlastniť nehnuteľnosť. Letecký zákon pripúšťa vyvlastnenie pre letiská a letecké zariadenia. Zákon o významných investíciách dovoľuje vyvlastniť nehnuteľnosť, ak o tom rozhodne vláda. Zákon o dráhach povoľuje vyvlastnenie kvôli stavbe železníc a železničných stavieb.

Majetok slovenských občanov a slovenských spoločností možno vo všetkých stanovených prípadoch vyvlastniť bez výnimky. Vyvlastnenie majetku podnikajúcich zahraničných osôb je upravené odlišne a dáva im viac práv ako slovenským občanom a právnickým osobám.

V tejto súvislosti je vhodné pripomenúť, aký je vzťah ústavy, stavebného zákona a listiny základných ľudských práv a slobôd. Vlastnícke právo, ako jedno zo základných ľudských práv, je chránené ústavou. Na Slovensku platí ústavný zákon č. 23/1991 Zb., ktorým sa uvádza Listina základných ľudských práv a slobôd do právneho poriadku. Podľa listiny "ústavné zákony, iné zákony a ďalšie právne predpisy, ich výklad a používanie musí byť v súlade s Listinou základných práv a slobôd." Stavebný zákon sa svojou "právnou silou" nachádza v hierarchii právnych predpisov nižšie ako ústava a listina základných ľudských práv a slobôd. Stavebný zákon je podobne ako všetky "obyčajné, neústavné" zákony "slabší", a v prípade jeho rozporu s ústavou resp. listinou ľudských práv je v rozpornej časti "de facto" neplatný. Tento rozpor však musí konštatovať ústavný súd.

Ak aplikáciou potenciálne protiústavného ustanovenia zákona dôjde k porušeniu práv konkrétneho občana ako jednotlivca, môže sa občan domáhať svojho práva na všeobecnom súde, a v niektorých prípadoch aj priamo na ústavnom súde. To platí samozrejme aj pre vyvlastňovanie. Striktné a doslovné dodržiavanie stavebného zákona pri vyvlastňovaní totiž ešte neznamená, že takéto vyvlastňovanie rešpektuje ústavné a ľudské práva vyvlastňovaného občana. Dokonca je možné, že takýto postup môže byť protiústavný a teda vo svojej podstate nezákonný - lebo v právnom poriadku Slovenskej republiky je zákonné iba to, čo je v súlade s ústavou.

Kto určuje, čo je "verejný záujem"?

Podľa ústavy je "verejný záujem" jednou zo štyroch podmienok prípustnosti vyvlastnenia. Pojem "verejný záujem" však nie je v legislatíve nikde definovaný.

Najčastejším prípadom je, že verejnoprospešné stavby určí obecné resp. mestské zastupiteľstvo pri schvaľovaní územného plánu formou všeobecne záväzného nariadenia. Pre vybudovanie takto určených stavieb potom možno vyvlastniť pozemky a stavby. Je teda výhradne v rukách obecných a mestských poslancov, ktoré pozemky a stavby budú vyvlastnené z dôvodu výstavby nových verejnoprospešných stavieb. Do tejto kategórie spadajú pozemky pod budúce cesty, diaľnice, železnice, vodovody, kanalizáciu, priehrady a podobne. V praxi sa však fantázii obecných a mestských poslancov medze nekladú a tak tu nájdeme aj pozemky pod budúce priemyselné parky či hypermarkety. Ak sú na pozemkoch určených na vyvlastnenie aj nejaké stavby, vzťahuje sa vyvlastnenie aj na tieto stavby, kvôli ich neskoršej asanácii.

Ďalšou možnosťou je vyvlastnenie na účely obrany štátu v čase vojny resp. keď je vyhlásený vojnový stav. Vojnový stav sám o sebe umožňuje vyvlastniť bez ďalších podmienok akúkoľvek nehnuteľnosť na účely obrany štátu.

A čo takzvané významné investície?

Ďalším prípadom je vyvlastnenie kvôli uvoľneniu pozemku pre tzv. významnú investíciu. To je novinka od roku 1999, kedy parlament schválil zákon č. 175/1999 Z. z. o príprave významných investícií. Podľa zákona je významnou investíciou stavba, pri ktorej sú:

• investičné náklady nad 1 miliardu korún,
• plánovaný objem výroby alebo zamestnanosť sú "národohospodársky významné" a
• vláda o nej rozhodla, že jej uskutočnenie je vo verejnom záujme.

Podobne ako pojem "verejný záujem", ani pojem "národohospodárskej významnosti" nie je nikde definovaný a tak je iba na svojvôli vlády, ako rozhodne. Písomné osvedčenie o významnej investícii vydáva ministerstvo hospodárstva na základe rozhodnutia vlády.

K rozšíreniu možnosti vyvlastniť majetok došlo 1. 4. 2004, kedy vstúpila do účinnosti novela pod č. 133/2004 Z. z. Novela umožňuje vyvlastňovať aj pre investície, ktoré nie sú "národohospodársky významné" a ich investičné náklady nedosahujú 1 miliardu korún. Postačí predpoklad, že uskutočnenie investície môže byť nevyhnutné na zabezpečenie prevádzkovania výroby v inej tzv. významnej investícii, s ktorou technicky, technologicky alebo logisticky súvisí, prípadne postačuje len to, že bude jej dodávateľom súčiastok, dielov alebo polotovarov pre finálne výrobky. Okrajovými podmienkami je, že plánovaný objem výroby (služieb) v nej alebo prínos k zamestnanosti je z hľadiska rozvoja hospodárstva regiónu významný. O splnení týchto predpokladov rozhoduje vláda.

V najbližšom zahraničí je však situácia iná. Český ústavný súd rozhodol, že zisková činnosť zahraničných investorov, akokoľvek prínosná pre Českú republiku, nie je verejným záujmom. Český príklad je zaujímavý najmä preto, že aj tam federálny stavebný zákon z roku 1976 stále platí. V Nemecku je úprava  ešte prísnejšia: "príslušná investícia nebude zameraná na bezprostredné dosahovanie zisku súkromnými firmami". Ani v Maďarsku vyvlastnenie z dôvodu súkromnej investície nepoznajú. Výnimkou je stavba verejnoprospešnej teplárne, elektrárne a rozvodných sietí. Podmienkou však je spoluúčasť štátu alebo samosprávy na investícii.

Vyvlastňovanie pre tzv. významné investície je z ústavnoprávneho hľadiska sporné a pravdepodobne za hranicou dodržiavania ľudských práv a slobôd. Slovensko pravdepodobne na precedens a definitívne rozlúsknutie tejto otázky ešte len čaká.

Podľa stavebného zákona možno vyvlastniť majetok iba vtedy, ak nový vlastník nemôže získať majetok pôvodného vlastníka dohodou alebo inak. Novým vlastníkom vyvlastneného majetku sa môže stať akákoľvek fyzická alebo právnická osoba - prípustné je teda aj vyvlastnenie súkromného majetku v prospech iného súkromného subjektu. Nový vlastník je povinný pôvodnému vlastníkovi poskytnúť náhradu za vyvlastnený majetok, zákon však túto povinnosť procesne neupravuje. V praxi sú najčastejšie prípady, keď je majetok občanov vyvlastňovaný v prospech štátnych investorských organizácií, v prospech mesta či obce, či v prospech podnikateľa, ktorý potrebuje získať pozemok iného občana na svoje podnikanie a s tým súvisiacu tvorbu zisku.

Kto má právomoc vyvlastňovať?

Panuje nesprávny názor, že vyvlastňuje súd. Bolo by to logické, keďže vyvlastnenie je najvážnejším zásahom do ústavou chráneného vlastníckeho práva. Lenže nie je to tak. Vyvlastniť možno proti vôli vlastníka nehnuteľnosti. Je to jednostranný právny akt, na ktorý nie je potrebný súhlas vlastníka. Vyvlastňuje tzv. stavebný úrad, čo je podľa kompetenčného zákona v súčasnosti obec. Vyvlastňovacie rozhodnutie teda za obec  podpisuje starosta resp. primátor. Proti rozhodnutiu prvostupňového orgánu sa možno odvolať na krajský stavebný úrad. Ak krajský úrad odvolanie zamietne, rozhodnutie prvostupňového orgánu nadobudne právoplatnosť a na jeho základe vykoná katastrálny úrad zmenu vlastníka vyvlastnenej nehnuteľnosti v prospech nového vlastníka.

Proti rozhodnutiu krajského úradu možno podať žalobu na všeobecný súd (v súčasnosti je to miestne príslušný krajský súd), tá však nemá na rozhodnutie odkladný účinok. Vyvlastnený vlastník musí byť pred súdom zastúpený advokátom alebo komerčným právnikom, ak sám nemá právnické vzdelanie. Povinné zastúpenie určuje občiansky súdny poriadok. Podať žalobu možno len do dvoch mesiacov od právoplatnosti vyvlastňovacieho rozhodnutia, potom už nie (menej efektívnou možnosťou je podanie podnetu na prokuratúru v lehote do troch rokov).

Vzhľadom na všeobecnú zdĺhavosť súdnych konaní spravidla hrozí, že v čase rozhodnutia súdu bude vyvlastnený pozemok využitý na nový účel resp. vyvlastnená stavba bude dávno odstránená. Žalobca (vyvlastnený) má však právo požiadať predsedu senátu o predbežné odloženie vykonateľnosti vyvlastňovacieho rozhodnutia, ak by výkonom vyvlastňovacieho rozhodnutia hrozila závažná ujma. Túto ujmu a jej hrozbu je potrebné súdu preukázať. Na Slovensku existujú prípady, keď súd odložili vykonateľnosť vyvlastňovacieho rozhodnutia ešte skôr, ako sa začala výstavba na vyvlastnených pozemkoch.

Ak sa vyvlastnený občan domnieva, že vyvlastnením boli v dôsledku použitia právnych predpisov porušené jeho ústavné resp. ľudské práva, môže v žalobe súčasne navrhnúť všeobecnému súdu, aby všeobecný súd inicioval na ústavnom súde začatie konania o súlade právnych predpisov s ústavou a ústavnými zákonmi. Povzbudivé je, že na Slovensku už existuje takýto preceneds.

Ako prebieha proces vyvlastnenia pozemkov?

Vyvlastnenie pozemkov síce zákon neupravuje odlišne od vyvlastnenia stavieb, v praxi však štátne orgány pristupujú ku vyvlastňovaniu pozemkov zjednodušujúco.

Navrhovateľ (správa ciest, obec, železnice, spoločnosť na výkup pozemkov a pod.) sa najprv formálne pokúsi dohodnúť s vlastníkom pozemku. Pokus o formálnu dohodu a dôkaz o ňom vyžaduje zákon. Často sa za pokusom o formálnu dohodu neskrýva skutočný záujem dohodnúť sa. V praxi pošle navrhovateľ vlastníkovi doporučenú zásielku s doručenkou. V zásielke je návrh kúpnej zmluvy a poučenie, že ak vlastník podpísanú kúpnu zmluvu do 15-tich dní nevráti, bude jeho majetok vyvlastnený. 15-dennú lehotu stanovuje zákon. V kúpnej zmluve samozrejme musí byť aj návrh ceny. Zákon stanovuje, že cena musí "primeraná", pričom sa jej primeranosť stanovuje ako "trhová cena", ktorú vzápätí stavebný zákon definuje ako cenu určenú znaleckým posudkom. Pre vyvlastňovanie sa podľa stavebného zákona za trhovú cenu nehnuteľnosti považuje cena rovnakej alebo porovnateľnej nehnuteľnosti v tom istom čase, v tom istom mieste a v porovnateľnej kvalite (§ 111 ods. 2 stavebného zákona).

Ak vlastník do 15-tich dní nevráti podpísanú kúpnu zmluvu alebo keď doporučenú zásielku neprevezme, navrhovateľovi nič nebráni, aby sa začal proces vyvlastnenia. Dôkazom pokusu o dohodu je doručenka, pričom okolnosti pokusu o dohodu nie sú podľa zákona podstatné a zákon na ne nikde neprihliada. Aj akýkoľvek iný iniciatívny návrh vlastníka sa považuje za odmietnutie. Pre účely zákona je doručenka dôkazom, že navrhovateľ zaslal návrh kúpnej zmluvy a že tento návrh bol zo strany vlastníka:

• prijatý alebo
• odmietnutý alebo
• neprevzatý.

Všetky tri existujúce možnosti zákon považuje za dôkaz, že navrhovateľ urobil zo svojej strany dostatočný krok k dohode. Ďalší postup je potom praktický rovnaký, či už ide o vyvlastnenie pozemkov alebo vyvlastnenie stavieb.

Ak sa vlastník predsa len rozhodne odpredať svoju nehnuteľnosť, daň z prevodu nehnuteľností neplatí iba ak je na strane kupujúceho Slovenská republika. Ak ide o predaj pre neštátnu alebo obecnú výkupnú spoločnosť, vlastník musí zaplatiť daň. Pri vyvlastnení sa daň neplatí, rovnako ako sa neplatia ani administratívne poplatky, ktoré sa platia pri zmluvnom odpredaji.

Ako prebieha proces vyvlastnenia stavieb?

Najčastejšie sa vyvlastňujú obývané stavby (rodinný dom, bytový dom a pod.) preto, aby mohli byť asanované a na uvoľnenom pozemku bola vybudovaná cesta, diaľničný privádzač, vodná nádrž resp. iná verejnoprospešná stavba, alebo podnikové výrobné objekty tzv. významnej investície. Vyvlastňujú sa aj chaty, garáže a podobné drobné stavby.

Prvým krokom je spravidla dohovor investora s vlastníkom nehnuteľnosti, že podkladom pre akékoľvek ďalšie rokovanie je návšteva znalca a vyhotovenie znaleckého posudku. Vyzerá to dôveryhodne a vlastník spravidla netuší, že znalec urobí ocenenie podľa úradnej vyhlášky na stanovenie tzv. všeobecnej hodnoty majetku. Ak to aj tuší, často nepozná presný princíp oceňovania, ktorý nie je ustálený ani medzi znalcami. Je dôležité si uvedomiť, že znalec môže vstúpiť do nehnuteľnosti iba so súhlasom vlastníka. Znalec totiž nevyhotovuje znalecký posudok z úradnej moci, ale na základe obyčajnej komerčnej objednávky od investora.

Ak vlastník umožní znalcovi vstúpiť do nehnuteľnosti a urobiť mu znalecký posudok, prehral prakticky 99 % zo svojich budúcich vyjednávacích pozícií voči investorovi. Znalecký posudok je totiž pre investora kľúčovým dokumentom pre prípravu podkladov na vyvlastnenie. Ak má investor vypracovaný znalecký posudok, nepotrebuje už v podstate s vlastníkom rokovať, keďže cenu má stanovenú znaleckým posudkom, ktorý si sám objednal. Investor nie je nijako motivovaný dohodnúť sa na vyššej cene, lebo za cenu v posudku dosiahne vyvlastnenie bez súhlasu resp. aj pri nesúhlase vlastníka. Jediným motívom investora na rokovanie je snaha dosiahnuť uzavretie kúpnej zmluvy s vlastníkom. Kúpnou zmluvou sa totiž vlastník vzdáva mnohých významných práv, ktoré mu však pri vyvlastnení ostávajú. Vo všeobecnosti platí, že odpredaj nehnuteľnosti za znaleckú cenu je pre vlastníka podstatne nevýhodnejší než vyvlastnenie, ktoré je za tú istú cenu.

Vyvlastneniu spravidla predchádzajú individuálne rokovania s obyvateľmi nehnuteľností, kde s vlastníkmi rokujú skúsené investorské tímy. Investori týchto občanov pejoratívne nazývajú "asananti". Štátne byty dnes už neexistujú a štátny investori sa zásadne vyhýbajú poskytovaniu náhradných domov. Kedysi sa malé výnimky robili pri hromadných asanáciách celej obce, avšak poskytnuté náhradné domy boli iba nájomné, nízkej kvality a obyvatelia ich musia splácať, čo je často neúnosné.

Investori pri zabezpečovaní náhradného bývania spravidla spolupracujú s obcou, ktorej predstaviteľov rôznymi spôsobmi motivujú, aby zabezpečili pre "asanantov" nejaké obecné nájomné byty a prevzali na seba neformálne povinnosti investora. Cieľom rokovania je dosiahnuť uzavretie kúpnych zmlúv. Ak to nie je priechodné, tak aspoň na dosiahnutie písomne dohody o dátume uvoľnenia nehnuteľnosti a presvedčenie obyvateľov, aby sa dobrovoľne vzdali náhradného bývania s tým, že s požiadavkou na náhradné bývanie sa majú obrátiť na obec. Mechanizmus určenia náhrady za vyvlastnenie je totiž taký, že náhrada nestačí na zaobstaranie porovnateľnej nehnuteľnosti a náhradu všetkých foriem ujmy a náhrady vyvolaných výdavkov. Ako krycí manéver zo strany investora slúžia rôzne nepodstatné sľuby navyše, ako napríklad sľub úhrady nákladov na vysťahovanie, sľub uhradenia nákladov na preložku telefónnej prípojky a podobne.

Ak vlastník váha nad ponúkanými podmienkami, hlavným argumentom je hrozba, že v prípade nesúhlasu bude jeho majetok vyvlastnený a o sľúbené "výhody" príde. Mnohí vlastníci v obavách podľahnú nátlaku už v tomto okamihu a svoju nehnuteľnosť predajú. Súčasťou taktiky investorských organizácií a predstaviteľov samosprávy býva ovplyvňovanie verejnej mienky proti vlastníkom.

Ak vlastník nie je ochotný pristúpiť na podmienky investora alebo má vlastné podmienky, investor pošle vlastníkovi doporučenú zásielku s doručenkou. V zásielke je návrh kúpnej zmluvy a poučenie, že ak vlastník podpísanú kúpnu zmluvu do 15 dní nevráti, bude jeho majetok vyvlastnený. Niektorí vlastníci podľahnú úradne formulovanej vyhrážke, že budú vyvlastnení. Žiaľ, ešte stále je rozšírený názor, že pri vyvlastnení prídu o majetok bez náhrady a tak súhlasia s pocitom, že si tak "zachránia" aspoň časť majetku. Tí znalejší zhodnotia, že je vlastne jedno, či nehnuteľnosť predajú znaleckú cenu alebo bude vyvlastnená - tiež za tú istú znaleckú cenu a ešte možno prídu aj o nejaké ústne sľúbené výhody a budú mať problémy s úradmi alebo starostom či primátorom.

Ak vlastník nevráti do 15-tich dní kúpnu zmluvu podpísanú pred notárom alebo keď doporučenú zásielku neprevezme, prípadne sa snaží investorovi doručiť vlastné podmienky predaja, podá investor na stavebný úrad návrh na vyvlastnenie. Stavebný úrad oznámi vlastníkovi začatie vyvlastňovacieho konania a nariadi tzv. ústne konanie na ktoré pozve aj investora. Ak vlastník na ústne konanie nepríde, úrad prerokuje návrh na vyvlastnenie bez prítomnosti vlastníka. Úradník vyzve prítomných na dohodu a upozorní ich, že ak ani na ústnom konaní k dohode nedôjde, bude vydané rozhodnutie o vyvlastnení.

Vlastník spravidla namieta, že znalecká cena je nízka a požaduje vyššiu cenu. Typické odpovede sú: "Odmietnutím ponuky investora sú splnené podmienky na vyvlastnenie" alebo "Ponúkaná cena musí byť podľa zákona najmenej vo výške určenej znalcom, čo je dodržané a preto sú splnené podmienky na vyvlastnenie" alebo "Platná legislatíva nedovoľuje štátnemu investorovi kupovať nehnuteľnosti za inú ako znaleckú cenu" alebo "Vyplatením vyššej ceny by došlo k sprenevere štátneho majetku a obohateniu vlastníka na úkor štátu" alebo "Pri výkupoch ide o prostriedky daňových poplatníkov, ktoré sme ako investor povinní chrániť".. Niektoré tieto tvrdenia však nemajú oporu v žiadnom zákone.

Pri požiadavke vlastníka na poskytnutie náhradného domu za vyvlastnený dom sú typické odpovede takéto: "Náhrada pri vyvlastnení sa poskytuje v peniazoch vo výške podľa znaleckého posudku" alebo "Investor nedisponuje náhradnými nehnuteľnosťami a preto takýto spôsob náhrady nie je možný".

Ak vlastník namieta, že nemá zabezpečené náhradné bývanie, typické odpovede sú: "Investor sa v spolupráci s obcou pokúsil vyriešiť aj tento problém, avšak nedošlo k dohode vo veci odpredaja a uvoľnenia súčasnej nehnuteľnosti, čo je podmienkou riešenia náhradného bývania" alebo "Vyvlastnením bezprostredne nezaniká vlastníkovi právo užívať bytové priestory a preto zabezpečovanie náhradného bývania nie je predmetom vyvlastňovacieho konania".

Po skončení ústneho konania vydá stavebný úrad rozhodnutie o vyvlastnení, kde za vyvlastnenú nehnuteľnosť určí náhradu podľa znaleckého posudku a povinnosť investora vyplatiť túto náhradu vyvlastnenému občanovi. Zákon neurčuje spôsob a ani lehotu, v ktorej musí byť náhrada vyplatená. Náhradu preto vlastník prakticky nemôže od investora vymáhať, ak lehotu a podmienky splatnosti neuvedie stavebný úrad do vyvlastňovacieho rozhodnutia. Úrad následne pošle rozhodnutie vyvlastnenému občanovi. Ten sa môže v lehote do 15-dní od doručenia rozhodnutia odvolať. Ak rozhodnutie odmietne prevziať, podľa zákona to má rovnaké účinky prevzatie, dňom odmietnutia sa začne počítať lehota na odvolanie. Ak nie je v okamihu doručenia doma, je rozhodnutie uložené na pošte a ak ho v určenej odbernej lehote neprevezme, posudzuje sa to tak, akoby ho prevzal.

Vlastník má teda 15 dní na odvolanie. Ak sa neodvolá, rozhodnutie o vyvlastnení sa stane právoplatné. Ak sa odvolá, jeho odvolanie posúdi krajský úrad, ktorý v praxi odvolanie pravdepodobne zamietne. Opakuje sa procedúra s doručením rozhodnutia o zamietnutí odvolania a o 15 dní je vyvlastnenie právoplatné.

Na základe právoplatného rozhodnutia vykoná katastrálny úrad prepis vlastníka v katastri. Čiže vyčiarkne pôvodného vlastníka a zapíše za vlastníka toho, v koho prospech sa vyvlastnilo. Prepis vlastníctva v katastri nie je nijako podmienený poskytnutím náhrady, k prepisu teda môže dôjsť bez ohľadu na to, či investor už vlastníkovi náhradu poskytol alebo nie. Investor môže vstúpiť na pozemok, ako na svoj vlastný. Po určitej dobe spravidla investor v pozícii nového vlastníka zašle vyvlastnenému občanovi avízo o uložení náhrady v peňažnom ústave. Ak si vyvlastnený občan náhradu neprevezme, náhrada putuje do súdnej úschovy, kde po uplynutí úložnej lehoty prepadne v prospech štátu. Ak vyvlastnený občan náhradu prevezme, v praxi sa to vykladá ako súhlas s vyvlastnením, čo však nemá oporu v zákone, iba sa to používa ako istá ekonomická forma nátlaku, keď občan už nemá ani majetok a nemôže disponovať ani finančnou náhradou.

Pôvodný vlastník sa môže najneskôr do dvoch mesiacov od právoplatnosti vyvlastňovacieho rozhodnutia obrátiť na súd. Pôvodný vlastník musí zaplatiť súdny poplatok (v súčasnosti je to 2 000 Sk) a musí byť pred súdom zastúpený advokátom alebo komerčným právnikom. Zmeškanie dvojmesačnej lehoty na podanie žaloby zatvára vyvlastnenému občanovi možnosť dosiahnuť nápravu. Pre viacerých vlastníkov je ekonomicky výhodnejšie podať hromadnú žalobu so skupinou podobne postihnutých občanov - súdny poplatok zaplatia spoločne iba raz.

Nový vlastník samozrejme potrebuje obyvateľov vyvlastnenej nehnuteľnosti dostať z tejto nehnuteľnosti preč. Tu už postup nebýva priamočiary. Využívajú sa rôzne formy nátlaku. "Najjemnejším" je mediálny tlak na ovplyvnenie verejnej mienky, že vyvlastnení obyvatelia brzdia pokrok, sú jediní nespokojní, problémoví, konfliktní, či dokonca niekedy, že brzdia rozvoj regiónu a Slovenska, prípadne bránia znižovaniu zamestnanosti a tak ohrozujú budúcu prosperitu. Alebo sa oni a ich príbuzní začnú stretávať s problémami pri vybavovaní na úradoch, povedzme príbuzný vyvlastneného občana je šikanovaný pri žiadosti o vydanie stavebného povolenia v úplne inej časti obce. Prípadne sa voči nim na úradoch začnú priestupkové konania pre fiktívne príčiny a úrady začnú udeľovať pokuty. Alebo napríklad potomkom staršieho vyvlastneného občana zrazu ponúknu miesto v domove dôchodcov pre ich rodiča, podmienkou je však dodatočné podpísanie kúpnej zmluvy. V mnohých prípadoch vyvlastnený občan zomrie. Niekedy tomu pomôže čulý stavebný ruch pred oknami a rozoberanie obývanej, ale vyvlastnenej nehnuteľnosti. Ak ide o výstavbu priehrady, časom sa začne napúšťanie priehrady a hladina začne stúpať. Toto všetko sú používané postupy v novodobom období po 89-tom roku. Nemožno v žiadnom prípade hovoriť o dôstojnosti a ani o právnej istote vyvlastnených občanov či o dodržiavaní ich ľudských práv. Po odchode obyvateľov z nehnuteľnosti je pravidlom, že do troch pracovných dní je nehnuteľnosť pre istotu zrovnaná zo zemou.

Pred 89-tym deviatym rokom do arzenálu donucovacích prostriedkov údajne patrili aj nástroje, ako obkľúčenie nehnuteľnosti, násilné vypratanie hnuteľného majetku robotníkmi na ulicu a podpálenie domu. K "miernejším" formám patrilo odpojenie od elektrickej energie, "problémy" v zamestnaní, či problémy detí vlastníka v škole...

Ako sa určuje náhrada za vyvlastnený majetok?

Ústava tvrdí, že náhrada za vyvlastnený majetok by mala byť "primeraná". Podobnú požiadavku obsahuje aj dohovor o ľudských právach, ktorý je pre Slovenskú republiku záväzný. Pojem primeranej náhrady však nie je v našej legislatíve uzákonený. Oprieť sa zatiaľ možno napríklad o judikát Ústavného súdu (PL ÚS 37/95 z 12. septembra 1996), v ktorom ústavný súd dospel k záveru, že ak má byť náhrada primeraná, musí byť v takej výške, aby mohla „zásadne vyvážiť ujmu, ktorá odňatím veci vznikla“.

Občania Slovenska sa môžu oprieť aj o aplikáciu Dodatkového protokolu k Dohovoru o ľudských právach a slobodách v judikatúre Európskeho súdu pre ľudské práva v Strasbourgu. Súd vyžaduje, aby náhrada za obmedzenie vlastníckych práv k majetku bola v takej výške, aby bolo možné hovoriť o „spravodlivej rovnováhe medzi rôznymi záujmami“. Táto rovnováha je narušená, ak sa osobe zbavenej jej majetku uloží „neprimerané bremeno“, spočívajúce v nedostatočnej náhrade. Každé opatrenie smerujúce k zasahovaniu do vlastníckeho práva musí viesť k „spravodlivej rovnováhe“ medzi požiadavkami všeobecného záujmu a imperatívmi na ochranu základných práv jednotlivca. Musí existovať rozumný vzťah proporcionality medzi použitými prostriedkami (v tomto prípade vyvlastnenie) a sledovaným účelom. Každý exces v neprospech vyvlastňovaného z tejto spravodlivej rovnováhy znamená porušenie ustanovení čl. 1 Dodatkového protokolu k Dohovoru o ľudských právach a slobodách.

Prax je úplne odlišná a v skutočnosti sa vyvlastňuje za ceny, ktoré reálne neumožňujú zaobstaranie porovnateľnej nehnuteľnosti. Vlastníci vyvlastňovaných nehnuteľností sú teda diskriminovaní.

V stavebnom zákone je poskytovanie náhrad za pozemky upravené mierne odlišne od poskytovania náhrad za stavby. Prvým zákonným pravidlom je, že ak sa náhrada poskytuje v peniazoch, výška náhrady sa určí znaleckým posudkom, ako "cena rovnakej alebo porovnateľnej nehnuteľnosti v tom istom čase, v tom istom mieste a v porovnateľnej kvalite". Ďalej zákon prikazuje, že ak je možná náhrada za vyvlastnený pozemok formou poskytnutia náhradného pozemku a vyvlastnený s tým súhlasí, má tento spôsob prednosť pred poskytnutím náhrady v peniazoch. V praxi však zatiaľ nie je známy prípad, kedy by vyvlastnený občan dostal náhradný pozemok. Investor by samozrejme pozemok mohol na trhu kúpiť, pravda za skutočnú trhovú cenu, čo by však pre neho nebolo výhodné. Ak vyvlastňovaný občan žiada náhradný pozemok, stavebný úrad sa spravidla uspokojí s tvrdením investora, že náhradný pozemok nemá.

Ocenenie nehnuteľnosti vykoná súdny znalec. To môže vyvolať nesprávny dojem, že súdnoznalecké ocenenie bude spravodlivé. Znalec však neposudzuje ujmu vlastníka, ani žiadne vyvolané náklady či reálne trhové náklady na zaobstaranie náhradnej nehnuteľnosti. Znalecký posudok sa vôbec nezaoberá komplexným vplyvom odňatia vlastníckeho práva na ekonomickú situáciu vlastníka a jeho rodiny. Znalecký posudok totiž spravidla vychádza z vyhlášky č. 86/2002 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, ktorá je primárne určená na oceňovanie majetku podniku a preto sa prirodzene nevenuje určovaniu primeranej náhrady za vyvlastnený majetok tak, ako to predpokladá ústava.

Je všeobecne málo známe, že vlastník nie je vo vyvlastňovacom konaní viazaný znaleckým posudkom investora a ani úradnou vyhláškou o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Omnoho dôležitejšie je, aby vlastník pomenoval a vyčíslil ujmu, ktorá mu vyvlastnením vznikne - a to priamo, ale aj nepriamo - čiže nie len ako úbytok hodnoty majetku, ktorá mu bezprostredne vznikne odňatím vlastníckeho práva. Iba tak sa možno priblížiť k spravodlivejšiemu určeniu toho, čo ústava nazýva "primeraná náhrada". Je pravdepodobné, že stavebný úrad sa bude snažiť obmedziť náhradu za vyvlastnený majetok iba na hodnotu podľa znaleckého posudku. Stavebný úrad je povinný v odôvodnení vyvlastňovacieho rozhodnutia vysvetliť, prečo považuje znaleckú cenu za "primeranú náhradu" v zmysle ústavy. Keďže to spravidla nedokáže, býva v tomto bode vyvlastňovacie rozhodnutie neodôvodnené a vo svojej podstate preto nezákonné.

Pri vyvlastňovaní musia byť splnené aj ďalšie ústavné podmienky, aby bolo rozhodnutie o vyvlastnení zákonné a nespochybniteľné. Vzhľadom na netriviálnosť právnych vzťahov v oblasti vyvlastňovania môže byť rozumné konzultovať postup a aj priebeh vyvlastňovacieho konania v predstihu s odborníkom na stavebné právo, expertom na vyvlastňovanie alebo špecializovaným právnikom. Dobrá orientácia týchto odborníkov v ústavnoprávnej problematike a problematike základných ľudských práv je spravidla nevyhnutná.

Ako ďalej?

Vyvlastňovanie a určovanie náhrad upravuje stavebný zákon. Jeho gestorom je v súčasnosti ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja. Stavebný zákon v § 111, odsek 2 určuje mechanizmus určovania náhrady pri vyvlastnení doslova takto:  "Ak sa náhrada za vyvlastňovanú nehnuteľnosť poskytuje v peniazoch, určuje sa jej primeranosť podľa trhovej ceny určenej znaleckým posudkom. Na účely tohto zákona sa za trhovú cenu nehnuteľnosti považuje cena rovnakej alebo porovnateľnej nehnuteľnosti v tom istom čase, v tom istom mieste a v porovnateľnej kvalite."

Ministerstvo výstavby sa v súčasnosti snaží pripravovať zásadnú novelizáciu právnej úpravy vyvlastňovania. Na tento účel zverejnilo právnu analýzu súčasného stavu vyvlastňovacej legislatívy, ktorá poukazuje na značné slabiny a nedokonalosti súčasnej právnej úpravy.

Samostatnou kapitolou je vyvlastňovanie obývaných nehnuteľností. Právny poriadok postavenie vyvlastnených občanov jednoznačne nerieši a tak sa stávajú hračkou v rukách úradov a investorov. V tomto prípade totiž nejde iba o majetok, ale aj o strechu nad hlavou. V drvivej väčšine občan boj s úradmi prehráva. Avšak ani nie kvôli legislatívnemu vákuu, ktoré nepochybne existuje. Dôvod je prozaickejší. Úrady a investori majú v porovnaní s občanom neporovnateľne lepšie finančné, personálne a politické nástroje, aby občana unavili a zničili výdatným a dlhodobým tlakom. Nehovoriac o dlhoročných skúsenostiach a rutinnom neosobnom postupom pri vyvlastňovaní. V takejto nepríjemnej situácii sa obvykle občan na žiadnom úrade nestretne s pochopením, práve naopak, úrady sú často cez politické väzby koordinované.

Vyvlastňovanie je zatiaľ tabuizovanou témou a verejnosť sa na základe strohých informácií nedozvedá o skutočnom postupe pri vyvlastňovaní. Ale nik z nás nevie, či niekedy nebude chcieť štát či nejaký podnikateľ siahnuť aj na jeho majetok. Ako by sa nám páčilo, keby nám ho chcel zobrať bez toho, aby nám vyvážil celú ujmu? Veď každý z nás si raz môže kúpiť pozemok, o ktorý neskôr prejaví záujem nejaký investor. Každý slobodný občan chce žiť v istote, že ho žiadny úradník neprinúti predať pozemok za ním určenú cenu - jednoducho žiť v istote, že v práve na vlastníctvo sme si skutočne všetci rovní.