Ako sa v skutočnosti vyvlastňuje na Slovensku?

Je chybou sa domnievať, že vyvlastňovanie patrí do minulosti. Vyvlastňuje sa aj v súčasnosti a každoročne takto príde o majetok nejeden občan. Článok mapuje súčasnú situáciu v oblasti vyvlastňovania na Slovensku.

Pozn.: Po zmene legislatívy na sklonku roka 2003 bol tento článok aktualizovaný, a nájdete ho pod názvom "Ako sa v skutočnosti vyvlastňuje na Slovensku? II. časť."

Je chybou sa domnievať, že vyvlastňovanie patrí do minulosti. Vyvlastňuje sa aj v súčasnosti a každoročne takto príde o majetok nejeden občan. Článok mapuje súčasnú situáciu v oblasti vyvlastňovania na Slovensku.

Z ďalšieho obsahu:

• Z akých dôvodov možno majetok vyvlastniť?
• Kto určuje, čo je "verejný záujem"?
• Kto má právomoc vyvlastňovať?
• Ako sa vyvlastňujú pozemky?
• Ako prebieha vyvlastnenie stavieb?
• Ako sa určuje náhrada za vyvlastnený majetok?
• Ako ďalej?
• Ďalšie informácie k téme článku
• Z akých dôvodov možno majetok vyvlastniť?

Z akých dôvodov možno majetok vyvlastniť?

Inštitút vyvlastnenia je upravený v ústave nasledujúco: „Vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu“ (článok 20, odsek 4 Ústavy SR). Všetky štyri ústavne podmienky vyvlastnenia musia byť splnené súčasne. Proces vyvlastnenia podrobnejšie upravuje stavebný zákon. Podľa stavebného zákona možno vyvlastniť pre:

• verejnoprospešné stavby,
• vytvorenie ochranných pásiem,
• vykonanie asanácie,
• vytvorenie prístupu k inému pozemku a stavbe,
• štátnu pozorovaciu sieť,
• výstavbu a správu diaľnic, ciest a miestnych komunikácií,
• výstavbu energetického diela na výrobu alebo rozvod elektriny,
• výstavbu plynárenských zariadení,
• výstavbu vojenských objektov a vojenských priestorov,
• účely dobývania ložísk nerastov,
• výstavbu vodohospodárskych diel,
• stavby dráh,
• zachovanie kultúrnej pamiatky,
• výstavbu potrubí pre pohonné látky a ropu,
• uskutočnenie stavieb, ktoré sú významnou investíciou.

Dôvody vyvlastnenia rozširujú aj ďalšie predpisy: Zákon o vodovodoch umožňuje vyvlastniť kvôli zriadeniu vodovodu a kanalizácie. Zákon o archívoch umožňuje vyvlastniť archívny dokument. Zákon o obrane dovoľuje v čase vojny alebo vojnového stavu vyvlastniť nehnuteľnosť. Letecký zákon pripúšťa vyvlastnenie pre letiská a letecké zariadenia. Zákon o významných investíciách dovoľuje vyvlastniť nehnuteľnosť, ak o tom rozhodne vláda. Zákon o dráhach povoľuje vyvlastnenie kvôli stavbe železníc a železničných stavieb.

Majetok slovenských občanov a slovenských spoločností možno vo všetkých stanovených prípadoch vyvlastniť bez výnimky. Vyvlastnenie majetku podnikajúcich zahraničných osôb je upravené odlišne a dáva im viac práv ako slovenským občanom a právnickým osobám.

Kto určuje, čo je "verejný záujem"?

Podľa ústavy je "verejný záujem" jednou z podmienok vyvlastnenia. Pojem "verejný záujem" však nie je v legislatíve nikde definovaný.

Najčastejším prípadom je, že verejnoprospešné stavby určí obecné resp. mestské zastupiteľstvo pri schvaľovaní územného plánu. Pre vybudovanie takto určených stavieb potom možno vyvlastniť pozemky a stavby. Je teda výhradne v rukách obecných či mestských poslancov, ktoré pozemky a stavby budú vyvlastnené z dôvodu výstavby nových verejnoprospešných stavieb. Do tejto kategórie spadajú pozemky pod budúce cesty, diaľnice, železnice, vodovody, kanalizáciu, priehrady a podobne. V praxi sa však fantázii obecných a mestských poslancov medze nekladú a tak tu nájdeme aj pozemky pod budúce priemyselné parky či hypermarkety. Ak sú na pozemkoch určených na vyvlastnenie aj nejaké stavby, vzťahuje sa vyvlastnenie aj na tieto stavby, kvôli ich neskoršej asanácii.

Ďalším prípadom je vyvlastnenie kvôli uvoľneniu pozemku pre tzv. významnú investíciu. To je novinka od roku 1999, kedy parlament schválil zákon o príprave významných investícií. Podľa zákona je významnou investíciou stavba, pri ktorej sú investičné náklady nad 1 miliardu korún, plánovaný objem výroby alebo zamestnanosť sú "národohospodársky významné" a vláda o nej rozhodla, že jej uskutočnenie je vo verejnom záujme. Podobne ako pojem "verejný záujem", ani pojem "národohospodárskej významnosti" nie je nikde definovaný a tak je iba na svojvôli vlády, ako rozhodne. V   praxi už došlo k prípadu vyvlastnenia rozsiahlych súkromných pozemkov na vybudovanie skládky pre fabriku na strednom Slovensku, ktorej prevádzka vytvorila 5 (slovom päť) pracovných miest.

Treťou možnosťou je vyvlastnenie na účely obrany štátu v čase vojny resp. keď je vyhlásený vojnový stav. Vojnový stav sám o sebe umožňuje vyvlastniť bez ďalších podmienok akúkoľvek nehnuteľnosť na účely obrany štátu.

Podľa zákona možno vyvlastniť majetok iba vtedy, ak nový vlastník nemôže získať majetok pôvodného vlastníka dohodou alebo inak. Novým vlastníkom vyvlastneného majetku sa môže stať akákoľvek fyzická alebo právnická osoba. Nový vlastník je povinný pôvodnému vlastníkovi poskytnúť náhradu za vyvlastnený majetok. V praxi sú najčastejšie prípady, keď je majetok občanov vyvlastňovaný v prospech štátnych investorských organizácií, v prospech mesta či obce, ale stáva sa, že aj v prospech podnikateľa, ktorý potrebuje získať pozemok iného občana na svoje podnikanie.

Kto má právomoc vyvlastňovať?

Panuje nesprávny názor, že vyvlastňuje súd. Bolo by to logické, keďže vyvlastnenie je najvážnejším zásahom do ústavou chráneného vlastníckeho práva. Lenže nie je to tak. Vyvlastniť možno proti vôli vlastníka nehnuteľnosti. Je to jednostranný právny akt, na ktorý nie je potrebný súhlas vlastníka. Vyvlastňuje tzv. stavebný úrad, čo je podľa kompetenčného zákona v súčasnosti okresný úrad. Vyvlastňuje teda úradník na okresnom úrade. Proti rozhodnutiu prvostupňového orgánu sa možno odvolať na krajský úrad. Ak krajský úrad odvolanie zamietne, rozhodnutie prvostupňového orgánu nadobudne právoplatnosť a na jeho základe vykoná katastrálny úrad zmenu vlastníka vyvlastnenej nehnuteľnosti v prospech nového vlastníka.

Proti rozhodnutiu krajského úradu možno podať žalobu na súd, tá však nemá na rozhodnutie odkladný účinok. Vzhľadom na všeobecnú zdĺhavosť súdnych konaní spravidla hrozí, že v čase rozhodnutia súdu bude vyvlastnený pozemok využitý na nový účel resp. vyvlastnená stavba bude dávno zbúraná. Podobné žaloby nie sú spravidla efektívne a preto ani zaužívané a patria skôr k výnimkám.

Vzhľadom na pripravované zrušenie okresných úradov sa predpokladá, že právomoc vyvlastňovať prejde na obce.

Ako prebieha proces vyvlastnenia pozemkov?

Vyvlastnenie pozemkov síce zákon neupravuje odlišne od vyvlastnenia stavieb, v praxi však štátne orgány pristupujú ku vyvlastňovaniu pozemkov zjednodušujúco.

Navrhovateľ (správa ciest, obec, železnice a pod.) sa najprv formálne pokúsi dohodnúť s vlastníkom pozemku. Pokus o formálnu dohodu a dôkaz o ňom vyžaduje zákon. V praxi pošle navrhovateľ vlastníkovi doporučenú zásielku s doručenkou. V zásielke je návrh kúpnej zmluvy a poučenie, že ak vlastník podpísanú kúpnu zmluvu do 15 dní nevráti, bude jeho majetok vyvlastnený. 15-dennú lehotu stanovuje zákon. V kúpnej zmluve samozrejme musí byť aj návrh ceny. Zákon stanovuje, že táto cena musí byť prinajmenšom taká, ako stanovuje vyhláška o cenách pozemkoch a stavieb č. 465 z roku 1991. Vo väčšine prípadov je presne taká a ani o halier vyššia. Práve vyhlášková cena je najčastejším dôvodom, prečo pôvodný vlastník na takúto "dohodu" nepristúpi. Problémom je, že štátne organizácie a štátny investori ani nesmú kupovať od občanov nehnuteľnosti za vyššiu, ako vyhláškovú cenu. V odôvodnených prípadoch môže ministerstvo financií udeliť výnimku, avšak neurobí to, ak je možné nehnuteľnosť vyvlastniť. Navyše, o výnimku môže požiadať iba kupujúci, ale nie predávajúci. Kupujúci logicky ani nemá dôvod o výnimku požiadať, keďže nehnuteľnosť môže rýchlejšie, lacnejšie a bez ďalších podmienok získať vyvlastnením. Počet ročne vydaných výnimiek sa dá spočítať na prstoch niekoľkých rúk, avšak ako už bolo zdôraznené, nejde o výnimky pre kupovanie nehnuteľností pre verejnoprospešné stavby, ale napríklad o výnimku z ceny na kúpu prezidentskej rezidencie na Slavíne, kúpu budovy pre colný úrad, pre pobočku telekomunikačného úradu a podobne.

Ak vlastník do 15-tich dní nevráti podpísanú kúpnu zmluvu alebo aj keď doporučenú zásielku neprevezme, navrhovateľovi nič nebráni aby sa začal proces vyvlastnenia. Dôkazom pokusu o dohodu je doručenka. Je dôkazom, že navrhovateľ zaslal návrh kúpnej zmluvy a že tento návrh bol prijatý alebo odmietnutý alebo neprevzatý. Všetky tri existujúce možnosti sú považované za dôkaz, že navrhovateľ zo svojej strany dostatočný krok k dohode urobil. Ďalší postup je potom praktický rovnaký či už ide o vyvlastnenie pozemkov alebo vyvlastnenie stavieb.

Ako prebieha proces vyvlastnenia stavieb?

Najčastejšie sa vyvlastňujú obývané stavby (rodinný dom, bytový dom a pod.) preto, aby mohli byť asanované a na uvoľnenom pozemku bola vybudovaná cesta, diaľničný privádzač, vodná nádrž resp. iná verejnoprospešná stavba. Takéto stavby buduje spravidla štátna investorská organizácia.

Prvým krokom je spravidla dohovor investora s vlastníkom nehnuteľnosti, že podkladom pre akékoľvek ďalšie rokovanie je návšteva znalca a vyhotovenie znaleckého posudku. Vyzerá to dôveryhodne a vlastník spravidla netuší, že znalec urobí ocenenie podľa oceňovacej vyhlášky ministerstva financií č. 465 z roku 1991. Ak to aj tuší, často nepozná presný princíp oceňovania. Znalec vstupuje do nehnuteľnosti iba so súhlasom vlastníka. Znalec nevyhotovuje znalecký posudok z úradnej moci ale na základe obyčajnej komerčnej objednávky od investora. Ak vlastník umožní znalcovi vstúpiť do nehnuteľnosti a urobiť mu znalecký posudok, prehral prakticky 99,5 % zo svojich vyjednávacích pozícií voči investorovi. Znalecký posudok je totiž pre investora kľúčovým dokumentom pre prípravu podkladov na vyvlastnenie.

Vyvlastneniu potom predchádzajú rokovania s obyvateľmi nehnuteľností. Investori týchto občanov pejoratívne nazývajú "asananti". Štátne byty dnes už neexistujú a štátny investori sa zásadne vyhýbajú poskytovaniu náhradných domov. Kedysi sa malé výnimky robili pri hromadných asanáciách celej obce, avšak poskytnuté náhradné domy boli iba nájomné a obyvatelia ich musia splácať, čo je často neúnosné.

Investori pri zabezpečovaní náhradného bývania spravidla spolupracujú s obcou, ktorej predstaviteľov rôznymi spôsobmi motivujú, aby zabezpečili pre "asanantov" nejaké obecné nájomné byty. Cieľom rokovania je dosiahnuť odkúpenie nehnuteľnosti od občanov za vyhláškovú cenu. Ak to nie je priechodné, tak aspoň na dosiahnutie písomne dohody o dátume uvoľnenia nehnuteľnosti a presvedčenie obyvateľov, aby sa dobrovoľne vzdali náhradného bývania s tým, že s požiadavkou na náhradné bývanie sa majú obrátiť na obec. Vyhlášková náhrada totiž nikdy nestačí na zaobstaranie porovnateľnej nehnuteľnosti a spravidla ani na kúpu nejakého porovnateľného bytu. Ako krycí manéver zo strany investora slúžia rôzne nepodstatné sľuby navyše, ako napríklad sľub úhrady nákladov na vysťahovanie, sľub uhradenia nákladov na preložku telefónnej prípojky a podobne.

Ak vlastník váha nad ponúkanými podmienkami, hlavným argumentom je hrozba, že v prípade nesúhlasu bude jeho majetok vyvlastnený a o sľúbené "výhody" príde. Svoju úlohu môže zohrať aj rôzne naznačovanie, že napríklad na rezervovaný trojizbový byt čakajú aj iní záujemcovia a nemožno ho preto "podržať" veľmi dlho a potom ostanú už iba dvojizbové v staršej časti mesta a podobne. Mnohí vlastníci v obavách podľahnú nátlaku už v tomto okamihu a svoju nehnuteľnosť predajú.

Ak vlastník nie je ochotný pristúpiť na podmienky investora alebo má vlastné podmienky, investor pošle vlastníkovi doporučenú zásielku s doručenkou. V zásielke je návrh kúpnej zmluvy a poučenie, že ak vlastník podpísanú kúpnu zmluvu do 15 dní nevráti, bude jeho majetok vyvlastnený. Kúpna cena je určená podľa vyhlášky č. 465 z roku 1991. Niektorí vlastníci podľahnú úradne formulovanej vyhrážke, že budú vyvlastnení. Zhodnotia, že je vlastne jedno, či nehnuteľnosť predajú za vyhláškovú cenu alebo bude vyvlastnená - tiež za tú istú vyhláškovú cenu a ešte možno prídu aj o nejaké ústne sľúbené výhody a budú mať problémy s úradmi.

Ak vlastník nevráti do 15-tich dní kúpnu zmluvu podpísanú pred notárom alebo doporučenú zásielku neprevezme, podá investor na stavebný úrad návrh na vyvlastnenie. Stavebný úrad oznámi vlastníkovi začatie vyvlastňovacieho konania a nariadi tzv. ústne konanie na ktoré pozve aj investora. Ak vlastník na ústne konanie nepríde, úrad prerokuje návrh na vyvlastnenie bez prítomnosti vlastníka. Úradník vyzve prítomných na dohodu a upozorní ich, že ak ani na ústnom konaní k dohode nedôjde, bude vydané rozhodnutie o vyvlastnení.

Vlastník spravidla namieta, že vyhlášková cena je nízka a požaduje vyššiu cenu. Typické odpovede sú: "Odmietnutím ponuky investora sú splnené podmienky na vyvlastnenie" alebo "Ponúkaná cena musí byť podľa zákona najmenej podľa vyhlášky, čo je dodržané a preto sú splnené podmienky na vyvlastnenie" alebo "Platná legislatíva nedovoľuje štátnemu investorovi kupovať nehnuteľnosti za cenu vyššiu ako podľa vyhlášky". Žiaľ, všetky tieto tvrdenia, majú oporu v stavebnom zákone a oceňovacej vyhláške.

Pri požiadavke vlastníka na poskytnutie náhradného domu za vyvlastnený dom sú typické odpovede takéto: "Náhrada pri vyvlastnení sa poskytuje v peniazoch vo výške podľa oceňovacej vyhlášky" alebo "Štátny investor nedisponuje náhradnými nehnuteľnosťami a preto takýto spôsob náhrady nie je možný".

Ak vlastník namieta, že nemá zabezpečené náhradné bývanie, typické odpovede sú: "Investor sa v spolupráci s obcou pokúsil vyriešiť aj tento problém, avšak nedošlo k dohode vo veci odpredaja súčasnej nehnuteľnosti, čo je podmienkou riešenia náhradného bývania" alebo "Vyvlastnením bezprostredne nezaniká vlastníkovi právo užívať bytové priestory a preto zabezpečovanie náhradného bývania nie je predmetom vyvlastňovacieho konania". Aj tieto tvrdenia majú čiastočne oporu v stavebnom zákone a oceňovacej vyhláške.

Po skončení ústneho konania vydá stavebný úrad rozhodnutie o vyvlastnení, kde za vyvlastnenú nehnuteľnosť určí náhradu vo výške podľa vyhlášky a povinnosť investora vyplatiť túto náhradu vyvlastnenému občanovi do tridsiatich dní od právoplatnosti rozhodnutia. Úrad pošle rozhodnutie vyvlastnenému občanovi. Ten sa môže v lehote do 15-dní od doručenia rozhodnutia odvolať. Ak rozhodnutie odmietne prevziať, dňom odmietnutia sa začne počítať lehota na odvolanie. Ak nie je v okamihu doručenia doma, je rozhodnutie uložené na pošte a ak ho v určenej odbernej lehote neprevezme, posudzuje sa to tak, že ho odmietol prevziať.

Vlastník má teda 15 dní na odvolanie. Ak sa neodvolá, rozhodnutie o vyvlastnení sa stane právoplatné. Ak sa odvolá, jeho odvolanie posúdi krajský úrad, ktorý v praxi odvolanie s pravdepodobnosťou rovnajúcej sa istote zamietne. Opakuje sa procedúra s doručením rozhodnutia o zamietnutí odvolania a o 15 dní je vyvlastnenie právoplatné.

Na základe právoplatného rozhodnutia vykoná katastrálny úrad prepis vlastníka v katastri. Čiže vyčiarkne pôvodného vlastníka a zapíše za vlastníka toho, v koho prospech sa vyvlastnilo. Po určitej dobe nový vlastník zašle vyvlastnenému občanovi avízo o uložení náhrady v peňažnom ústave. Ak si vyvlastnený občan náhradu neprevezme, náhrada putuje do súdnej úschovy, kde po uplynutí úložnej lehoty prepadne v prospech štátu. Ak vyvlastnený občan náhradu prevezme, v praxi sa to vykladá ako súhlas s vyvlastnením.

Pôvodný vlastník sa môže najneskôr do dvoch mesiacov od právoplatnosti vyvlastňovacieho rozhodnutia obrátiť na súd. Musí zaplatiť súdny poplatok a musí byť pred súdom zastúpený advokátom alebo komerčným právnikom. Zmeškanie dvojmesačnej lehoty na podanie žaloby zatvára vyvlastnenému občanovi možnosť dosiahnuť nápravu.

Nový vlastník samozrejme potrebuje obyvateľov vyvlastnenej nehnuteľnosti dostať z tejto nehnuteľnosti preč. Tu už postup nebýva priamočiary. Využívajú sa rôzne formy nátlaku. Najjemnejším je mediálny tlak na ovplyvnenie verejnej mienky, že vyvlastnení obyvatelia brzdia pokrok, sú jediní nespokojní, problémoví, konfliktní, či dokonca niekedy, že brzdia rozvoj regiónu a znižovanie zamestnanosti. Alebo sa oni a ich príbuzní začnú stretávať s problémami pri vybavovaní na úradoch, povedzme príbuznému vyvlastneného občana nie je vydané stavebné povolenie. Prípadne sa voči nim na úradoch začnú priestupkové konania pre fiktívne príčiny a úrady začnú udeľovať pokuty. Alebo jednoducho potomkom staršieho vyvlastneného občana zrazu ponúknu miesto v domove dôchodcov pre ich rodiča. V mnohých prípadoch vyvlastnený občan zomrie. Niekedy tomu pomôže čulý stavebný ruch pred oknami. Ak ide o výstavbu priehrady, časom sa začne napúšťanie priehrady a hladina začne stúpať. Toto všetko sú používané postupy v novodobom období po 89-tom roku. Nemožno v žiadnom prípade hovoriť o dôstojnosti a ani o právnej istote vyvlastnených občanov či o dodržiavaní ich ľudských práv. Po odchode obyvateľov z nehnuteľnosti je pravidlom, že do troch pracovných dní je nehnuteľnosť zrovnaná zo zemou. Pre istotu.

Pred 89-tym deviatym rokom do arzenálu donucovacích prostriedkov údajne patrili aj nástroje, ako obkľúčenie nehnuteľnosti, násilné vypratanie hnuteľného majetku robotníkmi na ulicu a podpálenie domu. K "miernejším" formám patrilo odpojenie od elektrickej energie.

Ako sa určuje náhrada za vyvlastnený majetok?

Ústava tvrdí, že náhrada za vyvlastnený majetok by mala byť "primeraná". Podobnú požiadavku má aj dohovor o ľudských právach, ktorým je pre Slovenskú republiku záväzný. Pojem primeranej náhrady však nie je v našej legislatíve uzákonený.

Prax je úplne odlišná a v skutočnosti sa vyvlastňuje za zlomok ceny porovnateľných nehnuteľností na trhu. Vlastníci vyvlastňovaných nehnuteľností sú teda diskriminovaní.

V stavebnom zákone je poskytovanie náhrad za pozemky upravené mierne odlišne od poskytovania náhrad za stavby. Prvým zákonným pravidlom je, že ak sa náhrada poskytuje v peniazoch, výška náhrady sa určí podľa vyhlášky o cenách pozemkov a stavieb č. 465 z roku 1991. Ďalej zákon prikazuje, že ak je možná náhrada za vyvlastnený pozemok formou poskytnutia náhradného pozemku a vyvlastnený s tým súhlasí, má tento spôsob prednosť pred poskytnutím náhrady v peniazoch. V praxi však nie je známy prípad, aby vyvlastnený občan dostal náhradný pozemok. Investor by samozrejme pozemok mohol na trhu kúpiť, pravda za trhovú cenu, teda mnohonásobne drahšie. Ak vyvlastňovaný občan žiada náhradný pozemok, stavebný úrad sa uspokojí s tvrdením investora, že náhradný pozemok nemá a náhradu určí v peniazoch podľa vyhlášky.

Ocenenie nehnuteľnosti vykoná súdny znalec. To môže vyvolať nesprávny dojem, že súdnoznalecké ocenenie bude spravodlivé. Avšak znalec je pre účely vyvlastňovania nehnuteľností povinný vykonať ocenenie podľa vyhlášky č. 465/1991. Podľa smernice ministerstva spravodlivosti o oceňovaní znalec totiž ani nemôže iným spôsobom urobiť znalecký posudok, pretože potom by to už nebol znalecký posudok ale iba odborný odhad, ktorý nie je použiteľný pre účely vyvlastnenia.

V praxi teda väčšina prípadov vyvlastnenia končí vyplatením peňažnej sumy, ktorú vypočítal znalec podľa vyhlášky č. 465/1991. Odkaz na túto výhlášku zo stavebného zákona je základným a najväčším problémom pri vyvlastňovaní.

Princíp oceňovania podľa vyhlášky je taký, že určuje ceny bodovacím spôsobom z čias centrálneho plánovaného hospodárstva, určuje ich statickým spôsobom, vôbec nezohľadňuje lokalitu a samozrejme je poplatný dobe svojho vzniku. Bodovací princíp bol prvýkrát uzákonený v oceňovacej vyhláške z roku 1963. Odvtedy bola vyhláška niekoľkokrát novelizovaná resp. nahradená inými vyhláškami. Stále sa však zachoval bodovací princíp a pretrváva až do súčasnej vyhlášky č. 465/1991. Počet pridelených bodov vychádza najmä z podlahovej plochy stavby v metroch štvorcových. Body a koeficienty sa prideľujú aj za niektoré časti vonkajšieho a vnútorného vybavenia stavby.

Výsledná cena sa ešte zníži o jedno percento za každý rok veku stavbu. Body sa prepočítavajú na cenu v slovenských korunách v pomere 1   bod   =   1   Sk.

Priblížme si teraz pre ilustráciu niektoré konkrétne ustanovenia platnej vyhlášky Ministerstva financií č.   465/1991 Zb.:

Cena za 1 meter štvorcový podlahovej plochy bytu je:

• pri bytoch I. kategórie ......................... 5 300 Sk
• pri bytoch II. kategórie ......................... 4 400 Sk
• pri bytoch III. kategórie ......................... 3 100 Sk
• pri bytoch IV. kategórie ......................... 2 200 Sk

Z podkrovných miestností sa započíta iba 80 % plochy. Započítavajú sa iba plochy, ktorých svetlá výška je minimálne 1,6 m.

Zistená cena sa zníži vynásobením nasledujúcimi koeficientami:

• 1,00, ak ide o obytný dom so zastavanou plochou do 150 metrov štvorcových,
• 0,95, ak ide o obytný dom so zastavanou plochou nad 150 do 250 metrov štvorcových,
• 0,85, ak ide o obytný dom so zastavanou plochou nad 250 metrov štvorcových.

Vybavenie rodinného domu je tiež ohodnotené ohodnotené a počet bodov sa spravidla vynásobí plochou bytu resp. plochou kde sa nachádza:

• Rámové dvere s výplňou ..................... 145 bodov
• Dvojité drevené okná s trojitým zasklením ..................... 150 bodov
• Parkety ..................... 105 bodov
• Ak je zdrojom teplej vody kotol ústredného vykurovania ..................... 25 bodov
• Plynový sporák ..................... 35 bodov
• Umývadlo .................... 15 bodov
• Plot výšky nad 180 cm ..................... 75 bodov za meter dĺžky

Celková cena stavby sa primerane zníži o opotrebenie, spravidla o 1 % za každý rok veku domu.

Stavby určené na odstránenie - Ceny stavieb, ktoré príslušný stavebný úrad nariadil alebo povolil odstrániť z dôvodu na strane vlastníka, sa rovnajú cene materiálu v mieste a čase obvyklé, ktorý je možné získať ich odstránením.

Pozemky

Ceny stavebných pozemkov sú stanovené podľa počtu obyvateľov obce:

• 1500 Sk v hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave,
• 800 Sk v Košiciach, Banskej Bystrici, Piešťanoch, Starom Smokovci, Štrbskom Plese, Tatranskej Lomnici a Trenčianskych Tepliciach,
• 500 Sk v Trnave, Trenčíne, Nitre, Žiline, Prešove, Poprade, Zvolene,
  Liptovskom Mikuláši a Martine,
• 150 Sk v obciach s počtom obyvateľov nad 15 000,
• 100 Sk v obciach s počtom obyvateľov nad 5000,
• 70 Sk v obciach s počtom obyvateľov nad 2000,
• 20 Sk v ostatných obciach.

Z takto zistenej ceny sa vykoná zrážka:

• Ak ide o sídlo ktoré nie je s obcou stavebné zrastené ..................... o -40 % až -60 %
• Ak je prístup po nespevnenej komunikácii ..................... o ďalších -10 %
• Ak nie je možnosť napojenia na vodovod ..................... o ďalších -5 %
• Ak nie je možnosť napojenia na kanalizáciu ..................... o ďalších -7 %
• Ak nie je možnosť napojenia na elektrinu ..................... o ďalších -8 %
• Ak nie je v mieste základná škola ..................... o ďalšie -4 %
• Cena ornej pôdy: od 0,50 Sk do 12,10 Sk podľa vyhláškovej klasifikácie.

Ako ďalej?

Vyvlastňovanie a určovanie náhrad upravuje stavebný zákon. Jeho gestorom je v súčasnosti ministerstvo životného prostredia. Stavebný zákon určuje, že náhrada pri vyvlastnení sa vypočíta podľa vyhlášky ministerstva financií č. 465/1991 Zb. Ministerstvo životného prostredia ako predkladateľ teda môže za to, že sa zákon odvoláva práve na vyhlášku a nie na iný spôsob oceňovania nehnuteľností.

Prečo ministerstvo financií doposiaľ neaktualizovalo oceňovaciu vyhlášku napriek jej neúnosnosti? Pretože táto istá vyhláška sa používa aj na úplne iné účely ako je určovanie náhrad pri vyvlastnení. Podľa tejto vyhlášky sa totiž vypočítava aj daňový základ pri prevode nehnuteľností, pri dedení, pre daňové účely a podobne. Takáto väzba je však nesystémová, pretože určovanie daňového základu je diametrálne odlišná vec ako určovanie náhrady za odňatie nehnuteľnosti.

Naozaj neexistuje logický dôvod na to, prečo udržiavať túto vyhlášku pri živote na účely vyvlastňovania? Všade naokolo sa používajú iné metódy oceňovania. Bodovací systém nemá v trhovom systéme miesto najmä preto, že určuje ceny centrálne a statickým spôsobom, pričom vôbec neodráža vývoj cien na trhu. Jeden skrytý dôvod však predsa existuje. Investorom veľmi vyhovuje, že môžu získavať nehnuteľností za veľmi lacný peniaz. Preto dnes štátny investori neváhajú budovať cestné komunikácie priamočiaro cez husto zastavané obývané územia, namiesto finančne náročnejších obchvatov. To nepochybne lahodí aj ministerstvu financií, keďže "šetrí" peniaze na masívne infraštrukturálne investície. Ak by totiž investori museli za zaberané nehnuteľnosti platiť trhové ceny a spravodlivo odškodniť vlastníkov, priamočiare riešenia z hromadnými asanáciami by totiž vyšli omnoho drahšie ako rozumnejší obchvat. Formálna aktualizácia vyhlášky však nie je koncepčným riešením určovania náhrad za vyvlastnenie, lebo sa zachová centralistický bodovací systém.

V praxi sa teda ministerstvo životného prostredia obvykle vyhovára na ministerstvo financií a naopak, ak príde reč na zodpovednosť za pravdepodobne neústavnú zákonnú úpravu vyvlastnenia. Poučíme sa od vyspelejších susedov alebo budeme tvrdohlavo trvať na neudržateľných predpisoch?

Samostatnou kapitolou je vyvlastňovanie obývaných nehnuteľností. Právny poriadok postavenie vyvlastnených občanov jednoznačne nerieši a tak sa stávajú hračkou v rukách úradov a investorov. V tomto prípade totiž nejde iba o majetok, ale aj o strechu nad hlavou. V drvivej väčšine občan boj s   úradmi prehráva. Avšak veľmi ani nie kvôli legislatívnemu vákuu. Úrady a investori majú v porovnaní s občanom neporovnateľne lepšie finančné, personálne a politické nástroje, aby občana unavili a zničili výdatným a dlhodobým tlakom. Nehovoriac o dlhoročných skúsenostiach a nepochybnej rutine pri vyvlastňovaní. V takejto nepríjemnej situácii občan sa obvykle občan na žiadnom úrade nestretne s   pochopením, práve naopak, úrady sú často cez politické väzby koordinované.

Vyvlastňovanie je tabuizovanou témou. Ale nik z nás nevie, či niekedy nebude chcieť štát siahnuť aj na jeho majetok. Ako by sa nám páčilo, keby nám ho chcel zobrať bez toho, aby nám zaň ponúkol primeranú náhradu podľa jeho trhovej hodnoty? Zatiaľ štát zákonnou cestou „okráda“ občana.

Podrobne monitorujeme:

Čo je to vyvlastnenie

Pôvodné články na vyvlastnenie.sk