Ako vydržať pozemok?

Podmienky, za akých možno list vlastníctva na pozemok získať vydržaním, sú prísne. Ako a kto toto právo môže zrealizovať? Možno takto získať list vlastníctva aj na cudzie pozemky, ktoré družstvá prideľovali do náhradného užívania?

Podmienkou vydržania vlastníckeho práva je, že niekto má pozemok v držbe v dobrej viere ako vlastný, a to nepretržite po dobu najmenej desať rokov s tým, že sa započíta aj doba, počas ktorej ho mal v tejto tzv. „oprávnenej držbe“ aj jeho právny predchodca.

„Ide o situácie, keď si v minulosti najmä na vidieku pozemky vlastníci zamieňali za iné, kúpili alebo ich zvykli dávať deťom a príbuzným do daru. Do evidenčných systémov, či už do pozemkovej knihy, evidencie nehnuteľností, prípadne do katastra nehnuteľností, sa už tieto právne úkony z rôznych príčin nedostali.

Nový vlastník má však doklad o tom, že pozemok zamenil, alebo kúpil, alebo dostal darom,“ vraví Pavol Matejka z ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka. Potrebné je stanovisko druhej strany Pozemok nemusel užívať priamo ten, kto si ho zamenil alebo dostal darom. Mohol ho ďalej prenajímať družstvu alebo roľníkovi. Ani tieto vzťahy sa v minulosti nikde nezaznamenávali. Nerobí sa to ani dnes.

Vlastníctvo osvedčuje notár alebo o ňom rozhodne aj súd. Pokiaľ ide o takýto prípad, notár by mohol potvrdiť vlastníctvo ku konkrétnej parcele vydržaním. „Musí si však zadovážiť aj stanovisko druhej strany, teda toho, kto pozemok zamenil, predal alebo daroval, či to tak skutočne aj bolo. Prípadne jeho dedičov,“ vraví Matejka.

V minulosti sa tento inštitút na získanie vlastníctva pôdy využíval dosť často. Odvtedy, čo svedčiť musí už aj druhá strana, teda pôvodný vlastník pozemku, nie je už jednoduché touto formou nadobudnúť vlastníctvo. Mnohí účastníci týchto vzťahov už nežijú a bez hodnoverného dokladu o odkúpení pozemku či bez dokladu o jeho získaní darom či zámenou vlastníctvo už notár neosvedčí.

Potvrdzuje sa aj v osobitnom konaní

Za rovnakých podmienok ako notár či súd môže o vydržaní rozhodnúť aj pozemkový úrad alebo správa katastra, ale iba v konaní o obnove evidencie pozemkov.

„Vydržanie môžu naďalej potvrdiť aj príslušné orgány štátnej správy, no len v rámci špeciálnych konaní, ktoré robia pozemkové úrady a správy katastra, počas ktorých sa na jednotlivých katastrálnych územiach zostavujú registre obnovenej evidencie pozemkov. Tu si tiež treba dôkladne overiť, či skutočne boli splnené podmienky vydržania,“ vraví ďalej Matejka.

Určite sa však právo nadobudnúť vlastníctvo nevzťahuje na pozemky v náhradnom užívaní. V 90. rokoch minulého storočia, keď sa prideľovali, družstvá totiž nemali záujem obhospodarovať pozemky okolo obce. Ani v minulosti pôdu nevlastnili, len ju užívali. Určité parcely však vyčlenili a prideľovali ich na obhospodarovanie tým vlastníkom, ktorí mali vlastné pozemky ťažko prístupné.

„Bolo to vtedy, ak poloha ich pozemku nebola vhodná na obhospodarovanie. Dostali pozemky iného vlastníka do takzvaného náhradného užívania. Takto sa aj im umožnilo hospodáriť, nie však na svojom – ako sa neraz mylne domnievajú, ale na cudzom,“ vysvetľuje Matejka. V uzatváraní takýchto podnájomných zmlúv družstvá a farmy pokračujú. Aj tieto takzvané náhradné pozemky majú niekoľko spoluvlastníkov, ale reálne ho užíva niekto cudzí alebo len jeden z nich.

Pri pozemkových úpravách, v rámci ktorých sa parcely sceľujú, sa užívatelia takýchto náhradných pozemkov domáhajú vlastníctva, keďže ich sú neprístupné, menej lukratívne alebo sú uprostred chotára. „Pri pozemkových úpravách treba dodržať zákonom určené princípy.

Vlastníkovi sa zohľadňuje poloha jeho pozemku, hodnota a aj výmera jeho pôvodných pozemkov. Pokiaľ ich má rozdrobené po chotári, plochy sa spočítajú a dostane nový ucelený pozemok, ale nie na okraji, kde užíval tzv. náhradný pozemok.“ Nájom sa nezapisuje do katastra Tieto užívacie vzťahy sa však v katastri nehnuteľností nijakým spôsobom neevidujú.

Pokiaľ niekto cudzí pozemok užíva, teda má ho v nájme alebo podnájme nad päť rokov, môže síce podať návrh na zápis nájomného alebo podnájomného práva do katastra nehnuteľností, je to však jeho právo, nie povinnosť. Katastre takéto nájomné a podnájomné vzťahy evidujú len zriedka. „Každý nájomca musí mať evidenciu nájomných zmlúv, z nej by malo byť jasné, ktorý pozemok vlastníka užíva,“ upozorňuje Matejka na zákonnú povinnosť nájomcov.

Stáva sa tiež, že pôvodný vlastník zomrel ešte za socializmu, napriek tomu bol a aj naďalej môže byť zapísaný v zozname ako neznámy vlastník. V takom prípade nájomnú zmluvu za takého nezisteného vlastníka uzavrel s družstvom alebo poľnohospodárskou spoločnosťou Slovenský pozemkový fond.

Ani tieto pozemky nemožno nadobudnúť vydržaním. "Dedič takého pozemku by to, že pozemok zdedil, mal oznámiť Slovenskému pozemkovému fondu. Oznámiť mu, že vstupuje do nájomného práva Slovenského pozemkového fondu.

Môže síce ako nový vlastník vyžadovať zmenu nájomnej zmluvy, ale družstvo ako užívateľ jeho pozemku môže trvať na pôvodnej, ešte platnej nájomnej zmluve. Uzavrelo ju na určité obdobie so Slovenským pozemkovým fondom ako správcom pozemku nezisteného vlastníka.

Ako sa nadobúda pozemok vydržaním

Vlastnícke právo je možné vydržať podľa Občianskeho zákonníka (§ 134), ktorý vyžaduje splnenie troch podmienok:

• prvou je, že nehnuteľnosť musí byť právne spôsobilá na vydržanie – nie je, ak môže byť len vo vlastníctve štátu alebo určených právnických osôb;
• druhou je dobromyseľnosť osoby, ktorá tvrdí, že vlastníctvo nadobudla, teda nie si je vedomá, že by vec patrila niekomu inému. Napríklad má ju na základe neplatne uzavretej darovacej alebo zámennej zmluvy;
• treťou podmienkou je, že držba musí byť nepretržitá – najmenej desať rokov, pričom do tejto doby sa započíta aj držba právneho predchodcu takej osoby. O oprávnenej držbe nemožno, naopak, hovoriť, ak napríklad jeden zo spoluvlastníkov vylúči ostatných z užívania poľnohospodár­skej pôdy.

Podľa Katastrálneho zákona (§ 38) ak niekto tvrdí, že je vlastník nehnuteľnosti a nie je to zapísané v liste vlastníctva ani v pozemkovej knihe, prípadne v železničnej knihe, a svoje tvrdenie ani nevie hodnoverne preukázať, správa katastra ho vyzve, aby do jedného mesiaca odo dňa doručenia výzvy podal na súde určovaciu žalobu, prípadne aby požiadal notára o vydanie osvedčenia o vzniku práva k nehnuteľnosti vydržaním.

V prospech toho, kto tak urobí a na jeho návrh sa zapíše do katastra poznámka, že právo k nehnuteľnosti má byť určené súdom alebo osvedčené notárom. Kladné rozhodnutie súdu alebo ak notár právo osvedčí, správa katastra zapíše záznamom a súčasne zruší poznámku. Ak však súd návrh zamietne alebo notár osvedčenie nevydá, oznámia to najneskôr do 30 dní správe katastra a tá poznámku zruší.

S cieľom usporiadania pozemkového vlastníctva môže vydržanie potvrdiť aj príslušný správny orgán. V rozhodnutí uvedie deň, ku ktorému navrhovateľ nadobudol vlastnícke právo vydržaním. Taký návrh je možný len v súvislosti s usporiadaním pozemkového vlastníctva v rámci konania o obnove evidencie pozemkov, a to najneskôr v lehote na podanie námietok.

V návrhu treba uviesť splnenie spomínaných podmienok vydržania, ktoré sú dané Občianskym zákonníkom: spôsobilý predmet vydržania, oprávnená držba, uplynutie 10–ročnej lehoty.

Navrhovateľ si môže započítať do vydržacej lehoty aj dobu pred rokom 1992, keď tento inštitút v našom právnom poriadku nebol.

Prekážkou vydržania nie je, ak pozemok je v nájme poľnohospodárskej alebo lesnej organizácie.

Navrhovateľ pripojí alebo označí dôkazy. Komisia pre obnovu evidencie pozemkov návrh posúdi, dá k nemu stanovisko a predkladá ho na rozhodnutie príslušnému obvodnému pozemkovému úradu alebo správe katastra. Zamietne ho, ak nie sú splnené podmienky ustanovené zákonom číslo 180/1995 Z. z. – ak si svoje vlastnícke právo k pozemku v obnovovacom konaní uplatnila aj iná osoba; ak vlastnícke právo k pozemku je predmetom konania na súde. Proti rozhodnutiu nie je možné podať opravný prostriedok, rozhodnutie je však preskúmateľné súdom. Oprávnená osoba má možnosť brániť sa proti rozhodnutiu aj určovacou žalobou.

Notár osvedčí nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním, ak je vydržanie nesporné. Osvedčuje ho v notárskej zápisnici, ktorá musí obsahovať vyhlásenie účastníka, že splnil podmienky vydržania podľa Občianskeho zákonníka. Najmä okolnosti, ktoré odôvodňujú začatie oprávnenej držby, jej trvanie a nepretržitosť držby.

K vyhláseniu účastník dokladá:

1. vyjadrenia osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu, alebo ich právnych nástupcov, ak sú tieto osoby známe, že nemajú k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady,
2. vyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady,
3. vyjadrenie Slovenského pozemkového fondu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady.

Treba označiť aj dôkazy, ktoré boli notárovi predložené na potvrdenie osvedčovaných skutočností, a uviesť deň, ktorým účastník nadobudol vydržaním vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu.