Korček: Chýbajú nám územné plány zón

Nespokojnosť so stavbou, petícia, ktorá nič nakoniec nevyrieši. Stavba je povolená, stav je nezvratný. Na to, kto má aké kompetencie a ako lepšie regulovať výstavbu, sme sa spýtali námestníka primátora Tomáša Korčeka.

Pri petíciách obyvateľov proti výstavbe sa často stretávame s tým, že územné rozhodnutie na stavbu vydal ešte bývalý starosta. Súčasný argumentuje tým, že ak je vydané územné rozhodnutie, nemôže už konať inak.

„Pri výstavbe ide v podstate o miešanie dvoch funkcií. Výkon stavebných úradov v mestských častiach je totiž preneseným výkonom štátnej správy. To znamená, že nejde o originálnu funkciu samosprávy, ale ide o výkon štátnej správy, ktorá bola pôvodne prenesená zákonom na  mesto. My sme potom štatútom hlavného mesta, ktorý upravuje vzťahy medzi mestom a mestskými časťami, preniesli túto kompetenciu na mestské časti. Posledná veľká novela zákona o hlavnom meste, účinná od 1. 1. 2009, už priamo určila mestským častiam vykonávať agendu stavebného úradu.“

Aké má mesto postavenie v tomto procese?

„Čo sa týka postavenia mesta, je dotknutým orgánom, jedným z viacerých dotknutých orgánov a v niektorých prípadoch aj účastníkom konania. Samotný proces výstavby by sme mohli rozdeliť na tri etapy.“

Ktoré sú to?

„Každú stavbu treba predovšetkým podľa stavebného zákona umiestniť na území, čiže to prvé konanie je konanie o umiestnení stavby – územné konanie. Jeho výsledkom je rozhodnutie o umiestnení stavby – územné rozhodnutie, ktoré podľa zákona platí dva roky. Potom nasleduje stavebné konanie, ktorého výsledkom je stavebné povolenie. To stráca platnosť, ak sa so stavbou nezačalo do dvoch rokov. Treťou etapou, kde sa rozhoduje o užívaní stavby, je kolaudačné konanie.“

Kľúčové je územné konanie?

„Áno, je najdôležitejším konaním, lebo vtedy sa rozhoduje o umiestnení stavby. Zákon ustanovuje, že podkladom na vydanie územného rozhodnutia sú územné plány obcí a zón. V prípade Bratislavy je to územný plán mesta a územné plány zón. Tie však nie sú spracované pre všetky časti Bratislavy.“

Kto má spracovávať územné plány zón?

„Je to kompetencia hlavne mestských častí a tie by ich mali obstarávať. V tom vidím najväčší problém aj pri petíciách a sťažnostiach obyvateľov. Bratislava má, bohužiaľ, málo územných plánov zón. Dokonca existujú mestské časti, ktoré nemajú ani jeden územný plán zóny.“

V čom sa líšia územný plán zóny a územný plán mesta?

„Územný plán mesta reguluje celé územie Bratislavy a je spracovaný v mierke 1:10 000. Územný plán zóny je spracovaný v mierke 1:1000, spodrobňuje územný plán  a reguluje územie už na jednotlivé parcely.“

Čo to znamená v praxi?

„Vezmime si napríklad Dlhé diely, to je asi najvypuklejší príklad Bratislavy, kde je územie intenzívne zastavané a ľudia sa sťažujú, že sa stavia na posledných voľných plochách.  Lenže pre toto územie nemá mestská časť spracovaný ani jeden územný plán zóny. Keby ho mala, tak ten by presne určil, kde má byť parkovisko, kde park, kde domy, kde park, kde môžu byť domy a kde nejaká občianska vybavenosť."

Môžu ľudia ovplyvniť tvorbu územného plánu zón?

„Keď sa spracúva územný plán zóny, vtedy je aj priestor na diskusiu, po ktorej tak volajú aktivisti. Dá sa tu diskutovať presne o každej parcele. Samozrejme, ľudia môžu aj iniciovať samotné spracovanie územného plánu zónu, napríklad aj petíciou.

Pri územnom pláne mesta nie je možné dosiahnuť takú podrobnosť ako pri územnom  pláne zóny. My máme dokonca aj územný plán vyššieho územného celku, ktorý je v mierke 1:50 000. Malo by to teda fungovať tak, že máte územný plán vyššieho územného celku, hlavného mesta a potom riešite konkrétnu parcelu v rámci územného plánu zóny.“

Čiže by sa dala takto regulovať výstavba v meste.

„Keby bolo celé územie Bratislavy pokryté územnými plánmi zón, tak situácia by bola jednoduchšia. Každý, kto by chcel stavať, by presne vedel, čo sa na konkrétnom pozemku môže stavať, vedel by napríklad maximálnu výšku stavby, zastavanosť, stavebné čiary a podobne.  Teraz, hlavne na tých územiach, ktoré územné plány zón nemajú, vznikajú problémy. Existuje tu totiž snaha investora zastavať voľné plochy, ktoré tam sú a dochádza k nežiaducemu zahusťovaniu.“

Funguje to tak aj v iných krajinách?

„Takýto systém, teda regulácia prostredníctvom územných plánov zón, funguje napríklad v Českej republike alebo aj v Rakúsku. Viedeň je veľmi dobre pokrytá územnými plánmi zón. Funguje to dokonca aj v New Yorku, kde majú spracovaných 130 územných plánov zón.“

Na viacerých zastupiteľstvách poslanci diskutovali o územných plánoch zón, no mestské časti tvrdili, že na ich spracovanie nemajú peniaze.

„Teraz bolo hodové obdobie. Vo viacerých mestských častiach sa konali rôzne podujatia. Keby sme spočítali, koľko stáli napríklad vystúpenia jednotlivých hudobných skupín a koľko vecí tam bolo rozdaných zadarmo aj v rámci blížiacich sa volieb do vyšších územných celkov, určite by sme došli k nemalej sume.  Myslím si, že tieto peniaze by bolo lepšie investovať do spracovania jednotlivých územných plánov zón.“

Koľko asi stojí ich spracovanie?

„Ak si vezmeme pomer, čo tie územné plány zón stoja, a čo sa dá nimi regulovať, tak to stojí za to. Jeden územný plán zóny stojí v priemere okolo 30-tisíc eur. Samozrejme, závisí to od veľkosti riešeného územia.“

Koľko trvá spracovanie územného plánu zóny? Na poslednom zastupiteľstve Karlovej Vsi sa totiž niektorí poslanci obávali, že kým sa vypracuje takýto územný plán zóny, územie sa medzitým môže zastavať.

„Myslím si, že takýto argument celkom neobstojí, lebo stavebný zákon pozná nástroje, ako je napríklad stavebná uzávera. V prípade, že mestská časť začne obstarávať územnoplánovaciu dokumentáciu, územný plán zóny, môže tiež začať konanie o stavebnej uzávere a následne stavebnú uzáveru vyhlásiť. V zmysle stavebného zákona maximálna lehota pre stavebnú uzáveru môže byť až päť rokov a v tejto lehote sa dá územný plán zóny obstarať.  Lehoty na obstaranie územného plánu zóny sú okolo 12 až 18 mesiacov.“

Je teda podstatnejší územný plán a územný plán zóny než územné konanie?

„Z môjho pohľadu je najdôležitejšie mať dobrý územný plán mesta a územie pokryté územnými plánmi zón, pretože to, o čom sa stále hovorí, územné a stavebné konanie, to už je len prenesený výkon štátnej správy. Základným podkladom pre vydanie územného rozhodnutia je však územný plán mesta a územný plán zóny.“

Do akej miery je územné rozhodnutie záväzné? Je pravda, čo tvrdia obyvateľom niektorí starostovia, že keď je vydané územné rozhodnutie, stavebné povolenie už museli vydať?

„Pokiaľ je územné rozhodnutie právoplatné, tak je záväzné, a to aj v prípade, že sa zmení územný plán. Bolo veľa takých prípadov, keď sme schvaľovali v máji 2007 nový územný plán, boli stavby, ktoré získali územné rozhodnutie ešte na podklade starého územného plánu. Stavebný úrad je povinný postupovať pri stavebnom konaní, čiže pri vydaní stavebného povolenia, na podklade právoplatného územného rozhodnutia, a to aj  v prípade, že medzičasom došlo k zmene územného plánu.“

Kedy sa mohlo stať, že stavbu nepovolia?

„Keď už je vydané územné rozhodnutie, čiže stavba je právoplatne umiestnená, potom sa pokračuje v stavebnom konaní. Pre samotnú výstavbu je najdôležitejšia etapa územného rozhodnutia, keď sa umiestňuje stavba. Stavebné konanie už iba podrobne technicky rieši to, čo už bolo umiestnené.“

Stretli ste sa v praxi s tým, že územné rozhodnutie bolo vydané a stavba napriek tomu nebola povolená?

„Ja som sa s tým osobne nestretol. To by bola skôr otázka na niektorý stavebný úrad. Nepoznám z praxe taký prípad.“ Môže to napríklad nastať, keď po vydaní územného rozhodnutia nezíska investor vzťah k pozemku, na ktorom sa má stavba povoliť.

Napríklad v Dúbravke, starosta odkazoval petičníkov na mesto, že tam sa predali pozemky.

„To tiež nie je úplná pravda. Niektoré pozemky sú predávané mestom, niektoré sú predávané mestskými časťami a predaj je schvaľovaný mestským zastupiteľstvom alebo zastupiteľstvami jednotlivých mestských častí. Závisí to od toho, či pozemok je v správe danej mestskej časti, alebo nie. Ak aj pozemok predáva mesto, musí sa ku každému predaju vyjadriť aj mestská časť prostredníctvom starostu.“

A ak starosta nesúhlasí, môže byť pozemok predaný?

„Starosta musí dať takzvaný predchádzajúci súhlas k predaju. Ak s ním nesúhlasí, aj tak je možné pozemok predať, ale na schválenie uznesenia takéhoto predaja potrebujete trojpätinovú väčšinu prítomných poslancov mestského zastupiteľstva, nie jednoduchú nadpolovičnú väčšinu. Argument, že pozemok predalo mesto, obstojí len vtedy, ak starosta nesúhlasil s takýmto predajom. Ak predáva mestská časť, tak vtedy predchádzajúci súhlas dáva mesto. Je to určitá forma vzájomnej kontroly.“

Ak sa neschváli predaj pozemku?

„Ak mestská časť alebo mesto pozemok nepredá, tak sa, samozrejme, na ňom nedá začať stavať bez ich súhlasu. Ak totiž chcete získať stavebné povolenie, musíte stavebnému úradu preukázať aj vzťah k pozemku. Lenže pozemkov, ktoré sú vo vlastníctve mesta alebo mestských častí, už nie je veľa. Problém vlastníctva ale nie je hlavným problémom. Za hlavný problém považujem to, že nemáme územné plány zón.“

Na koho by sa teda mali ľudia s petíciami obracať?

„Odporúčal by som, aby sa obracali v prvom rade na jednotlivé mestské časti, pretože tam sú stavebné úrady. Podľa petičného práva úrad musí prijať petíciu, vybaviť a prešetriť ju tak, aby zistil skutočný stav veci.“

Koľko času má úrad na odpoveď petičníkov?

„Úrad by mal písomne odpovedať tomu, kto podal petíciu, do 30 dní. Keď túto lehotu nemôže dodržať, oznámi, že petícia bude vybavená v ďalšej tridsaťdňovej lehote. Jednotlivé miestne úrady  sú povinné sa takouto petíciou zaoberať.“

Dosť často petície vznikajú, keď je stav už nezvratný. Často je vydané územné rozhodnutie, niekedy je dokonca aj stavba povolená.

„Väčšina tých petícií je taká, že vznikne, až keď je stavba povolená, alebo keď sa napríklad začne so samotnou realizáciou stavby. Petícia má v tomto prípade len určitý deklaratívny charakter nespokojnosti s platným stavom. Úrad prešetrí, či bol dodržaný správny právny postup, a ak bol dodržaný, môže sa z toho napríklad poučiť do budúcnosti. Môže buď začať obstarávať územný plán zóny pre problémovú lokalitu, prípadne dať podnet na hlavné mesto na zmenu územného plánu. S petíciami by ľudia mali začínať čo najskôr.“

Ľudia sú ale často nedostatočne informovaní. O stavbách sa dozvedia, až keď je pre nich neskoro. Niektoré mestské časti totiž  neinformujú na internete, ale len na nedostupných tabuliach.

„Je to vec mestskej časti, či len formálne dodrží zákon a zverejní, že začalo územné konanie, pretože to musí byť na úradnej tabuli, alebo to zverejnenie môže byť aj v nejakej širšej forme, napríklad dať to na internet alebo v miestnej tlači, prípadne hodiť oznam ľuďom, ktorých sa to bude týkať, do schránky. O každej väčšej stavbe sa obyvatelia môžu dozvedieť aj z internetu a tlače v súvislosti s posudzovaním vplyvom stavby na životné prostredie, ktoré prebieha ešte pred územným konaním. Toto posúdzenie vykonáva vo väčšine prípadov Obvodný úrad životného prostredia.

Pribudne v Bratislave dlho plánovaná stavebná polícia?

„So stavebnou políciou sa zatiaľ nepohlo nič. My sme mali záujem, ako hlavné mesto sme dávali aj pripomienky k novému stavebnému zákonu, ktorý je pripravovaný na ministerstve výstavby a regionálneho rozvoja. Ministerstvo však neakceptovalo túto našu pripomienku a do návrhu stavebného zákona stavebnú políciu nezahrnulo. Stále si myslím, že táto polícia je potrebná. Mohla by napríklad zasiahnuť vtedy, keď sa ukáže, že nejaká stavba prebieha bez právoplatného stavebného povolenia, alebo že niekto robí nelegálne búracie práce.“

Funguje stavebná polícia v okolitých krajinách?

„Áno, funguje napríklad v Rakúsku. Aj iné krajiny poznajú inštitút stavebnej polície, napríklad v Taliansku, dokonca aj Albánsko má stavebnú políciu. Niekde je to riešené tak, že nie je samostatná stavebná polícia, ale rozšírené kompetencie má obecná polícia, ktorá môže prísť a vstúpiť na pozemok a zamedziť nepovolenej výstavbe.“

Nad takouto formou ste neuvažovali?

„Chceli sme, aby vznikla samostatná stavebná polícia. Ak by ale toto malo byť nejakým kompromisom, nebránili by sme sa a vedeli by sme to realizovať aj cez mestskú políciu.“

Spomínali ste, že výkon stavebných úradov v mestských častiach je preneseným výkonom štátnej správy, taktiež aj spracovávanie územných plánov zón má byť predovšetkým v záujme mestských častí. Nemáte pocit, že navonok to vyzerá tak, že magistrát sa tak „zbavil“ nepríjemnej povinnosti?

"Určite nie. V roku 2003, keď sa riešila v mestskom zastupiteľstve otázka, či stavebným úradom bude hlavné mesto, alebo jednotlivé mestské časti, mestské časti túto kompetenciu samy chceli vykonávať. Argumentovali pritom, že stavebné úrady na mestských častiach budú bližšie k občanom. Od 1. 1. 2009 je účinná novela zákona o hlavnom meste, ktorú podporovalo aj Regionálne združenie mestských častí hlavného mesta a ktorá preniesla výkon agendy stavebných úradov na mestské časti.  Išlo teda hlavne o iniciatívu mestských častí. Čo sa týka územných plánov zón, je prirodzené, že je to parketa hlavne  pre mestské časti, pretože tie najlepšie poznajú problémy svojho územia."

Rozdelenie, že územný plán vyššieho územného celku obstaráva vyšší územný celok, územný plán mesta hlavné mesto a územné plány zón mestské časti, je prirodzené a z môjho pohľadu úplne logické."

Podrobne monitorujeme:

1976/050 Stavebný zákon