Neplatiča nevysťahujete, no budete mu môcť siahnuť na veci

Od mája platia dva právne režimy. Podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme bytov.

Prenajímateľ bude mať pri krátkodobom nájme od mája o niečo voľnejšie ruky, keď mu klient nezaplatí. Nájomca zasa vtedy, ak mu domáci v rozpore so zákonom jednostranne zvýši nájomné alebo úhrady za služby.

Nový zákon upravuje možnosť dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu, aj ukončiť nájom rýchlejšie odstúpením od zmluvy. Prenajímateľ bude môcť zadržať hnuteľné veci neplatiča v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne a včas nevysťahuje.

Od mája budú platiť pre prenájom nehnuteľnosti dva rôzne právne režimy. Doterajší podľa Občianskeho zákonníka a nový podľa zákona o krátkodobom nájme bytov. Druhý je o niečo výhodnejší, hoci všetky ťažkosti s prenajímaním bytov v praxi nerieši.

Prenajímateľ napríklad bude mať o niečo voľnejšie ruky, keď mu klient nezaplatí a nájomca zasa vtedy, ak mu domáci v rozpore so zákonom jednostranne zvýši nájomné alebo úhrady za služby.

„Nie je vylúčené, že viacerí prenajímatelia budú mať záujem presunúť existujúci vzťah s nájomcom pod režim nového zákona,“ hovorí advokát a lektor Slovenskej realitnej akadémie Mojmír Plavec.

Túto zmenu, a novú nájomnú zmluvu, však bude musieť nájomca odsúhlasiť, upozorňuje. Môžu sa nájsť takí, ktorí odmietnu.

Oklieštený zákonník

Podľa terajšej právnej úpravy napríklad nie je možné si  dohodnúť v nájomnej zmluve akékoľvek výpovedné dôvody. Prenajímateľ môže využiť len tie, ktoré sú presne určené Občianskym zákonníkom.

Nie je možné si dohodnúť ani kratšiu výpovednú lehotu ako tri mesiace. Ak si v zmluve dohodnete kratšiu výpovednú lehotu alebo iný výpovedný dôvod, bude zmluva v tejto časti neplatná.

„Tieto obmedzujúce ustanovenia už dávno nereflektujú aktuálne požiadavky realitného trhu,“ vraví advokát.

Po novom zadržanie majetku i kaucia

Nový zákon upravuje možnosť dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu, aj možnosť ukončiť nájom rýchlejšie a to odstúpením od zmluvy. Umožňuje tiež prenajímateľovi zadržať hnuteľné veci nájomcu v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne a včas nevysťahuje z nehnuteľnosti a bude mať voči prenajímateľovi nesplatené záväzky.

Prospešné je podľa advokáta aj ustanovenie zákona, podľa ktorého, ak strana ukončí nájomný vzťah a toto ukončenie druhá zmluvná strana napadne na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky takéhoto právneho úkonu (výpovede alebo odstúpenia od zmluvy).

Obsah zmluvy o krátkodobom prenájme

Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať najmä:

• identifikačné údaje zmluvných strán,
• presné označenie bytu a rozsahu jeho užívania,
• určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva (tzv. "energie"),
• opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
• určenie doby nájmu, ktorá nesmie byť dlhšia ako dva roky,
• vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

To znamená, že napriek podanej žalobe bude možné nielen zadržať hnuteľný majetok dlžníka (veci) v byte, ale aj podať žalobu o vypratanie prípadne byt vypratať. „Ak však bude k tomu existovať právoplatný exekučný titul, napríklad notárska zápisnica,“ vraví Plavec.

Zákonný rámec dostala po prvýkrát aj peňažná zábezpeka - kaucia, ktorá sa v praxi bežne využíva. Slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, ak sa z neho stane neplatič alebo ak byt či zariadenie poškodí.

Vysťahovanie naďalej po starom

To čo trápi prenajímateľov, ak majú v byte chronických neplatičov, však nerieši ani nový zákon.

Problémom teda naďalej zostáva vypratanie bytu. Svojpomocné vypratanie bytu zo strany prenajímateľa sa bude aj naďalej považovať za nezákonné.

„Na druhej strane si treba uvedomiť, že dať do rúk prenajímateľom tak silnú zbraň, ako je možnosť vykonať exekúciu, teda svojpomocne nájomcu vypratať, by mohlo byť v praxi často zneužívané na úkor práv nájomcov,“ mieni Plavec.

Tak ako doteraz bude nutné obrátiť sa na súd, aby o vyprataní právoplatne rozhodol a potom byt bude vypratávať exekútor.

Aj preto prenajímatelia v súčasnosti uzatvárajú s nájomcami popri nájomnej zmluve aj notársku zápisnicu o vyprataní. Táto ako exekučný titul neskôr ušetrí prenajímateľovi čas a peniaze, ak sa nájomca z bytu dobrovoľne nevysťahuje (nie je treba sa už obracať žalobou na súd). Tento postup odporúčajú niektorí advokáti a odporučila ho pred časom aj Notárska komora.

Nie vždy sa však postup cez notársku zápisnicu stretne s jednoznačným právnym výkladom. Súd totiž nemusí udeliť poverenie na exekúciu, ak v čase spísania notárskej zápisnice ešte neexistoval dlh (rozhodol tak napríklad Krajský súd v Banskej Bystrici), upozornila na tento prípad v lete Slovenská komora exekútorov.

Čo treba strpieť

Daňou za zmenené podmienky v novom režime je samotný krátkodobý nájom – to znamená limit jeho trvania i predlžovania.

Nájomnú zmluvu v režime krátkodobého nájmu bude totiž možné uzatvoriť najviac na dva roky a celkovo (vrátane jeho predĺžení) bude môcť trvať najviac šesť rokov.

Praxi podľa Plavca tiež nebude v niektorých prípadoch vyhovovať limit maximálnej výšky peňažnej zábezpeky, ktorá by mala slúžiť na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného alebo poškodenia bytu.

„Podľa návrhu nemôže byť zábezpeka vyššia ako trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, čo nemusí stačiť, ak sa prenajíma luxusne zariadený byt napríklad cudzincom, pri ktorých je vymožiteľnosť pohľadávky náročnejšia,“ konštatuje advokát.

Za zmienku stojí aj to, že zmluva bude musieť spĺňať náležitosti určené zákonom a bude musieť byť uzatvorená písomne.

Len pre registrovaných

Nový zákon podľa Vážneho bude motivovať ľudí, aby obmedzili svoje čierne príjmy.

Ak prenajímate byt (prípadne inú nehnuteľnosť okrem pozemku) a nemáte ešte DIČ, musíte sa registrovať na daňovom úrade. Nový zákon o krátkodobom nájme na tom nič nemení, len sa priamo na registráciu odvoláva. Zvýhodnené podmienky tak napríklad v spore s neplatičom na súde budú platiť len vtedy, ak budete včas a riadne registrovaní.

Predkladateľ zákona, podpredseda vlády pre investície Ľubomír Vážny, je presvedčený, že nový zákon bude motivovať ľudí, aby obmedzili svoje čierne príjmy.

„Prenajímatelia majú povinnosť daňovej registrácie vyplývajúcu zo zákona o dani z príjmov, pričom predpokladáme, že schválený návrh zákona o krátkodobom nájme bytu bude pozitívne motivovať prenajímateľov riadne a včas plniť si svoje registračné povinnosti,“ píše hovorkyňa Vážneho Silvia Belešová.

Zavážiť by podľa nej mala hlavne „vyššia miera flexibility napríklad pri ukončení nájmu z dôvodu jeho neplatenia alebo poškodzovania bytu nájomcom a podobne.“

Kým podpíšete novú zmluvu

Zákon o krátkodobom nájme nadobúda účinnosť 1. mája 2014, to znamená, že sa bude vzťahovať až na zmluvy uzatvorené od tohto dátumu.

Nové znenie zmluvy je predmetom dohody – so zmenou súčasnej zmluvy na zmluvu o krátkodobom nájme nájomca môže, no nemusí súhlasiť.

Zmluvu možno uzatvoriť najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.

Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.

Prenajímateľ je povinný nájomcovi preukázať splnenie registračnej povinnosti na daňovom úrade.

Dohodnúť treba prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.

Dohodnúť možno v nájomnej zmluve peňažnú zábezpeku. Výška zábezpeky potom nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa bude nájomca povinný do mesiaca doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky, ak sa z nej čerpali peniaze na pohľadávky. Po skončení nájmu nevyčerpanú zábezpeku musí prenajímateľ vrátiť do mesiaca po vyprataní bytu.