Novinky v zákoně o vyvlastnění z hlediska stanovení výše náhrady

Ve stínu novely Stavebního zákona došlo k novelizaci zákona o vyvlastnění č. 405/2012.

Mimo jiných úprav a novinek se z hlediska oceňování mění novelou zákona o vyvlastnění stanovení výše náhrady pro vlastníka nemovitosti za tzv. odnětí či omezení práva k pozemku či stavbě. Mimo tuto náhradu přísluší náhrada i případnému nájemci vyvlastňované nemovitosti a lze uplatnit také náhradu za náklady spojené s procesem vyvlastnění (např. stěhování, změna sídla společnosti apod.).

V tomto článku se budeme zabývat pouze náhradou za odnětí či omezení práva k pozemku i stavbě. Dle §10 zákona o vyvlastnění náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši ceny obvyklé (dle §2 zákona č. 151/1997 o oceňování majetku) pozemku či stavby (resp. cena práva odpovídající věcnému břemeni). V případě, že by cena obvyklá pozemku či stavby byla nižší než cena zjištěna dle platných cenových předpisů , použije se náhrada ve výši ceny zjištěné.

Nově je v novele zákona o vyvlastnění uvedeno dle odst. 5 § 10, že se cena pozemku či stavby určí dle jejich skutečného stavu a užití ke dni podání žádosti o vyvlastnění a nepřihlédne se k zhodnocení (znehodnocení) nemovitosti vlivem navrhovaného účelu vyvlastnění. Dle výkladu ministerstva pro místní rozvoj je smyslem tohoto odstavce ocenit např. pozemek, pole s plánovanou výstavbou komunikace vyšší třídy, jako ornou půdu (tedy v cenové úrovni řádově nižší než stavební pozemky).

Určitým zádrhelem se může zdát fakt, že k datu podání žádosti o vyvlastnění (tj. datum, ke kterému má být ocenění provedeno) již probíhá velké množství změn a projektů bezprostředně související se samotnou stavbou (v tomto případě) rychlostní komunikace. Územní plán příslušného celku již pravděpodobně dané území zařadil do území určeného pro stavbu veřejného vybavení či přímo komunikací a na daném území probíhá řízení o územním rozhodování, případně jsou plánovány či probíhají další procesy nezbytně nutné pro samotnou budoucí výstavbu dopravní stavby.

Tyto skutečnosti však (samozřejmě vždy dle individuálního posouzení) mohou oceňovaný pozemek zařadit do zcela jiné kategorie než zemědělské pozemky i přes to, že na něm dosud probíhá pouze zemědělská činnost a fakt, že ke zhodnocení pozemku vlastník nepřispěl. Jaká tedy bude výše náhrad za vyvlastnění v těchto sporných případech bude záležet na zpracování znaleckého posudku (v horším případě rozhodnutí soudu).

Otázkou i po novele zůstává jak určit cenu obvyklou stavebního pozemku pro dopravní infrastrukturu, když se tyto pozemky neobchodují na běžném trhu (kupujícím je zpravidla stát či jeho složka). Dle Ing Jaroslava Háby by měla být navrhovaná výše náhrady u pozemku užívaného jako zemědělský a územním (či dokonce regulačním) plánem určeného k zástavbě dopravní stavbou na úrovni 60-100% hodnoty stavebních pozemků umožňujících zástavbu komerční nemovitostí v nejbližší průmyslové zóně od oceňovaného pozemku.

Autor: Jiří Hrabec, Senior Valuation Consultant, T: 420 267 997 750, E: hrabec@apogeo.cz

Zdroj: Zákon č. 405/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury, ve znění zákona č. 209/2011 Sb. 

Cenou zjištěnou dle cenových předpisů se myslí ocenění dle zákona o ocenění majetku č. 151/1997Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. pro ocenění v rozmezí roku 2012. 

JUDr. Vladimíra Sedláčková; zástupce ředitele odboru stavebního řádu Ministerstva pro místní rozvoj; Vyvlastňování pozemků a staveb a změny od roku 2013; 13. 12. 2012