Podľa zákona vo verejnom záujme možno vyvlastniť pozemky

Vyvlastnením rozumieme záujem o dosiahnutie prechodu, prípadne obmedzenia vlastníckeho práva k pozemkom alebo stavbám.

V bežnej hospodárskej praxi spôsobuje problémy otázka ochrany pozemkového vlastníctva, najmä pri odcudzovaní či inom zbavovaní vlastníckeho práva. Na druhej strane majú problémy, ako získať potrebný pozemok, najmä podnikatelia, ktorí potrebujú pre svoje podnikanie vhodný pozemok, ak chcú založiť alebo rozšíriť podnikovú základňu o susedné pozemky.

Štát je garantom a mocenským nástrojom, ktorý rozhodnutiami svojich orgánov v niektorých prípadoch násilne odníma vlastníkovi jeho pozemok a inokedy zabezpečí získanie pozemku najmä podnikateľovi alebo inému žiadateľovi, ktorý pozemok nutne potrebuje.

O vyvlastnení hovoríme vtedy, ak je tu priamy zásah štátu do vlastníckeho pozemkového práva v dôležitom verejnom záujme na základe zákona a ak o vyvlastnení rozhoduje stavebný úrad, t. j. pracovisko okresného úradu. V našom právnom poriadku sme sa stretli s rôznymi zásahmi štátu do vlastníckych práv občanov. Boli to už po prvej svetovej vojne pozemkové reformy, najmä záborovým zákonom z roku 1919, ale aj v období okolo druhej svetovej vojny, keď sa konfiškovali židovské majetky a po vojne zasa majetky Nemcov, Maďarov, kolaborantov a zradcov národa. Išlo tiež v podstate o expropriáciu, vyvlastnenie.

No dnes vyvlastnením rozumieme záujem o dosiahnutie prechodu, prípadne obmedzenia vlastníckeho práva k pozemkom alebo stavbám. Vyvlastnením je zriadenie, zrušenie, prípadne obmedzenie práva vecného bremena k pozemkom i stavbám. Celý vyvlastňovací proces prebieha pred odborom životného prostredia okresného úradu, ktorý vydá rozhodnutie o vyvlastnení.

Vyvlastnenie pripúšťa aj priamo ústava

Vyvlastnenie pripúšťa aj priamo ústava, a to v čl. 20 ods. 4, že vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu. V tomto zmysle teda pozemky, stavby a práva k nim potrebné na uskutočnenie stavieb alebo opatrení vo verejnom záujme možno vyvlastniť alebo vlastnícke práva k pozemkom a stavbám možno obmedziť rozhodnutím stavebného úradu. Toto je základné ustanovenie o vyvlastnení v stavebnom zákone, ktorý vyvlastňovanie upravuje.

Okrem stavebného zákona máme niekoľko ďalších zákonov, ktoré sú podkladom na to, aby sa na základe ich ustanovení pristúpilo k vyvlastneniu. Stavebný zákon má výpočet ustanovení, podľa ktorých možno vyvlastňovať. No o vyvlastňovaní hovoria aj ďalšie dôležité predpisy. Je to zákon č. 129/1996 Z. z. o niektorých opatreniach na urýchlenie prípravy výstavby diaľnic a ciest pre motorové vozidlá a zákon z minulého roku o niektorých opatreniach týkajúcich sa prípravy významných investícií (zákon č. 175/1999 Z. z.).

Popritom v súčasnosti je podobne veľkým zásahom do vlastníctva k pozemkom úprava obsiahnutá v zákone č. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyrovnaní vlastníctva k nim. Tento zákon nehovorí priamo o vyvlastnení, ale faktom je expropriácia, pretože sa umožňuje okresnému úradu, aby vydal rozhodnutie o vykonaní projektu pozemkových úprav, v ktorom sa určujú náhradné pozemky pre majiteľov pozemkov v záhradkovej osade a tieto pozemky sa im rozhodnutím odoberajú. Zákon nehovorí o vyvlastnení, ale o tom, že noví majitelia nadobúdajú vlastníctvo (podľa § 17 tohto záhradkárskeho zákona dňom vydania rozhodnutia o vykonaní projektu sa nadobúda vlastníctvo k pozemkom v samostatnom obvode zriadenej záhradkovej osady).

Umožniť investície do stavieb nákladných rozmerov

Pre podnikateľov je zaujímavý zákon o príprave významných investícií (175/1999 Z. z.). Tento zákon totiž upravuje zjednodušenie usporiadania vlastníckych vzťahov potrebné na prípravu stavieb, ktoré budú významnou investíciou. Zákon vychádza zo súčasnej potreby umožniť investície do stavieb nákladných rozmerov: aby tu bol náročný investor, ktorý výstavbou pripraví prácu pre množstvo občanov. Zákon pripúšťa vyvlastnenie vtedy, ak pôjde o významnú investíciu, ktorou je stavba určená na výrobu, ktorej výstavbu bude zabezpečovať a výrobu v nej prevádzkovať právnická osoba so sídlom v Slovenskej republike.

Zákon určuje podmienky:

a) finančné prostriedky potrebné na uskutočnenie stavby sú v sume najmenej 1 miliardy Sk investičných nákladov, ďalej ak

b) plánovaný objem výroby alebo zamestnanosť sú národohospodársky významné a napokon ak

c) vláda SR o významnej investícii rozhodla, že jej uskutočnenie je vo verejnom záujme.

Zjednodušenie usporiadania vlastníckych vzťahov sa tu týka iba tých pozemkov a stavieb na nich, ktoré sú nevyhnutne potrebné pre podnik na uskutočnenie stavby na výrobu (vrátane súvisiacich stavieb a zariadení).

Účel vyvlastnenia

Uviedli sme, že vyvlastniť možno vždy len vo verejnom záujme, a to na základe konkrétneho zákona. Máme niekoľko účelových zákonov, ktoré určujú podmienky vyvlastnenia. Sem patrí uvedený zákon o urýchlení prípravy výstavby diaľnic, ale aj zákon o dráhach, o štátnej pamiatkovej starostlivosti, vodný zákon (zákon o vodách týkajúci sa výstavby alebo prevádzkovania vodohospodárskych diel), zákon o banskej činnosti, o ochrane a využití nerastného bohatstva, elektrizačný zákon, plynárenský zákon.
Priamo podľa stavebného zákona sú dôležité splnomocnenia na vyvlastnenie na ďalšie účely:

a) pre verejnoprospešné stavby podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie,

b) pre vytvorenie hygienických, bezpečnostných a iných ochranných pásiem a chránených území a pre zabezpečenie ich ochrany,

c) pre vykonanie asanácie sídelného útvaru alebo jeho asanačných úprav, ako aj

d) pre vytvorenie podmienok na nevyhnutný prístup k pozemku a stavbe.

Stavby na cudzích pozemkoch

V minulosti v období socializmu sa zabezpečovala výstavba veľmi často bez usporiadania vlastníckych vzťahov k zastavovanej pôde. Najmä veľké sídliská v mestách sa budovali bez toho, aby sa riadne pozemky vyvlastnili. Vlastníci sa k pozemkom často vôbec nehlásili, a tak je to v mnohých prípadoch dodnes. Značnú výstavbu uskutočnili v poľnohospodárstve, napríklad stavalo sa na združstevnených pozemkoch v družstvách.

Po roku 1990 sme prešli na stanovisko, že každý vlastník má plné oprávnenia k svojej nehnuteľnosti, že stavba patrí tomu, kto ju zriadil a pozemok pritom patrí inému majiteľovi a pokiaľ ide o usporiadanie tohto vlastníctva, uplatňuje sa jednoznačne zásada, aby obaja majitelia sa medzi sebou dohodli. Aby si majiteľ domu či chaty kúpil pozemok alebo aby majiteľ pozemku si odkúpil stavbu. Nebolo možné dodatočne usporiadať vlastníctvo doplňujúcim vyvlastnením, pretože teraz už ide o rovnocenné súkromné záujmy tak pri stavbe, ako aj pri pozemku.

V praxi sa to ukázalo ako neriešiteľný problém. Stavba sa stala voči pozemku akýmsi vecným bremenom, zásada rovnosti a slobody sa presadzovala aj v týchto vzťahoch, pokiaľ išlo o úhradu ujmy, najmä sa riadne neriešil problém nájomného vzťahu, čo je dodnes rozporné.

Záujem obce či štátu je vždy verejným záujmom

Zo strany vlády sa predkladali návrhy na riešenia so zachovaním plných práv a ochrany vlastníctva. Najprv sa podarilo riešiť takéto dvojvlastníctvo novelizáciou stavebného zákona v roku 1995 zákonom č. 199. Podľa tohto zákona sa uznal systém vyvlastňovania pre usporiadania tých pomerov, kde išlo o stavby vo vlastníctve obce alebo štátu. Potom sa podarilo osobitným systémom riešiť vzťahy v záhradkových osadách, kde sa však nikde nespomína vyvlastnenie, hoci ide o expropriáciu. Záujmy obcí, miest a štátu sa riešia vyvlastňovaním, pretože sa vychádza z toho, že záujem obce či štátu je vždy verejným záujmom, a teda zákon upravuje vyvlastnenie tak, že vo verejnom záujme možno vyvlastniť pozemky

a) zastavané stavbami povolenými podľa platných predpisov (nie čierne stavby), ku ktorým mali právo hospodárenia k 24. novembru 1990 národné výbory a ktoré prešli do vlastníctva obce; návrh na vyvlastnenie práv k takýmto pozemkom môže podať obec, na ktorú prešlo vlastníctvo k stavbe, najneskôr 31. decembra 2000 a

b) zastavané stavbami povolenými podľa platných právnych predpisov, ktoré boli pred 1. októbrom 1995 vo vlastníctve štátu; návrh na vyvlastnenie v takýchto prípadoch môže podať v mene štátu príslušný správca stavby, najneskôr do 31. decembra 2000.

V tejto súvislosti treba poznamenať, že zákon súčasne rozhodol, aby sa za vyvlastňované pozemky platilo v podstate podľa cenníka, ktorý platil za socializmu, teda v čase, keď sa pozemok mal povinne vyvlastniť: najvyššia suma pripadala na pozemky v Bratislave, ale bolo to pôvodných 20 Sk/m2. Táto cena je v zhode s Občianskym zákonníkom, ale odporuje ústave, pretože ústava uvádza, že pri vyvlastnení sa musí zaplatiť primeraná cena. Keďže v Bratislave napríklad úradná cena za 1 m2 je 1500 Sk, uvedených 20 Sk je skutočne neprimeraných. Preto Ústavný súd SR túto časť zákona svojím nálezom vyhlásil za odporujúcu ústave.

Podmienky vyvlastnenia

Právnym dôsledkom zásahu štátu do pozemkového vlastníctva vyvlastnením je

• odňatie vlastníckeho práva doterajšiemu vlastníkovi s prechodom vlastníckeho práva na iného nadobúdateľa, ktorým je navrhovateľ v rámci vyvlastňovacieho procesu,
• obmedzenie vlastníckeho práva, teda zriadením vecného bremena alebo
• zrušenie vecného bremena.

Podľa Občianskeho zákonníka vecné bremeno obmedzuje vlastníka pozemku alebo stavby v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.

Cieľom vyvlastnenia je získať pozemok na využitie na daný účel alebo ním môže byť umožnenie užívania pozemku alebo stavby zriadením vecného bremena.

Zákon ustanovuje, že vyvlastňovaný pozemok musí spĺňať požadované kritériá, a to predovšetkým, že cieľ vyvlastnenia nemožno dosiahnuť ináč, najmä nie na inom pozemku.

Podmienkou je, aby sa vyvlastnilo len v takej výmere, koľko je nevyhnutne pre daný cieľ potrebné, teda v nevyhnutnom rozsahu.

Závažnou podmienkou vyvlastnenia je, aby sa navrhovateľ vopred pokúsil o dohodu s vlastníkom. Musí dať vlastníkovi ponuku a potom preukázať, že vlastník pozemku s ponukou nesúhlasí (napríklad neodpovie na písomnú ponuku).

Vyvlastňovacie konanie

Je to administratívne konanie, rozhodne nevyvlastňuje súd ani notár. Vyvlastňuje, a teda vyvlastňovacím orgánom je podľa stavebného zákona stavebný úrad. Táto kompetencia teda prislúcha odboru životného prostredia okresného úradu. Zákon určuje procesné povinnosti pri vyvlastňovacom konaní. Konanie sa začína na návrh, v prípade fyzickej osoby, potom tej, ktorá má predmet vyvlastnenia využiť na účely, na ktoré sa vyvlastňuje.
Prerokovanie návrhu na vyvlastnenie na stavebnom úrade je povinné, stavebný úrad oznámi účastníkom konania termín ústneho konania písomne najmenej 15 dní vopred.

V zákone je dôležité upozornenie, že účastníci musia byť vopred upovedomení o tom, že námietky voči návrhu možno podať najneskôr na ústnom pojednávaní, potom sa už na ne nebude brať zreteľ.

Vyvlastnenie pozemkov nedoložených (nezistených) vlastníkov

Vzhľadom na to, že sa v súčasnosti ešte kompletizuje evidencia o vlastníkoch pozemkov, zákony zverili starostlivosť o tieto pozemky pri poľnohospodárskej pôde Slovenskému pozemkovému fondu a pri lesnej pôde lesnej organizácii. V praxi teda môže dôjsť k tomu, že sa budú vyvlastňovať pozemky doteraz neidentifikovaných vlastníkov. Túto skutočnosť berie do úvahy aj novelizovaný stavebný zákon, a to takto:

Ak vyvlastňovaný pozemok nemá v katastri nehnuteľností zapísaného vlastníka alebo toto vlastníctvo je predmetom konania o dedičstve alebo súdneho konania, potom k tejto pôde účastníkom konania

a) je Slovenský pozemkový fond, ak je to pozemok, ktorý mu spadá do správy, a teda s ktorým nakladá,

b) sú účastníci súdneho konania alebo konania o dedičstvo a Slovenským pozemkový fond, ak ide o pozemok, ktorého vlastníctvo je predmetom súdneho konania (dedičského konania), a to až do právoplatnosti súdneho rozhodnutia alebo rozhodnutia o dedičstve.

V oboch uvedených prípadoch sú dôležité ustanovenia zákona o vyplatení náhrady za vyvlastnený pozemok. Platí všeobecné zákonné pravidlo, že vyvlastnenie sa uskutočňuje za primeranú náhradu. Náhrada, ktorú nemožno v týchto prípadoch vyplatiť, lebo do dňa vykonateľnosti vyvlastňovacieho rozhodnutia nebolo právoplatne skončené konanie o dedičstve či súdne konanie, alebo nebola určená oprávnená osoba, sa odovzdá Slovenskému pozemkovému fondu, ktorý s ňou naloží ako s náhradou za vyvlastnený pozemok, s ktorým nakladá.

Dokumentom, ktorý dokladuje fakt vyvlastnenia, teda zmeny vo vlastníckych právach, je rozhodnutie o vyvlastnení, ktoré vydáva stavebný úrad.

Náhrada za vyvlastnenie a za zrušenie vecného bremena

O náhrade sa možno dohodnúť, ak nedôjde k dohode, výšku náhrady určuje stavebný úrad vo vyvlastňovacom rozhodnutí. Ak počas vyvlastňovacieho konania nedôjde medzi doterajším vlastníkom a tými, ktorým na vyvlastňovanom pozemku viaznu práva zanikajúce vyvlastnením, k dohode o rozdelení náhrady, zloží navrhovateľ náhradu na súde, v ktorého obvode pozemok leží. Súd rozhodne o uspokojení týchto nárokov, najmä s prihliadnutím na to, aby sa neohrozilo zabezpečenie nárokov záložných veriteľov.
Ak je možné majetkové vyrovnanie za vyvlastnený pozemok pridelením náhradného pozemku a vyvlastnený s tým súhlasí, podľa zákona tento spôsob vyrovnania má prednosť pred poskytnutím náhrady v peniazoch.

Keď sa náhrada určuje v peniazoch, stavebný úrad rozhodne vo výške ceny zistenej podľa cenovej vyhlášky. Je to vyhláška ministerstva financií, pôvodné znenie č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov s viacerými doplnkami a zmenami.

Základné údaje o cenách pozemkov sú určené v § 15 vyhlášky, avšak v prílohe vyhlášky sú ďalšie údaje o znižovaní týchto cien podľa vlastností oceňovaného pozemku. Pre orientáciu uvádzame základné taxy: je to cena za 1 m2 pozemku alebo jeho časti určeného na stavbu (alebo zastavaného):

• 1500 Sk v Bratislave
• 800 Sk v Košiciach, Banskej Bystrici, Piešťanoch, Starom Smokovci, Štrbskom Plese, Tatranskej Lomnici a Trenčianskych Tepliciach,
• 500 Sk v Trnave, Trenčíne, Nitre, Žiline, Prešove, Poprade, vo Zvolene, v Liptovskom Mikuláši a Martine
• 150 Sk v obciach s počtom obyvateľov nad 15 000
• 100 Sk v obciach s počtom obyvateľov nad 5000
• 70 Sk v obciach s počtom obyvateľov nad 2000
• 20 Sk v ostatných obciach

Ak je s vyvlastňovaným pozemkom (alebo stavbou) spojené právo zodpovedajúce vecnému bremenu, od ktorého závisí riadne užívanie pozemku či inej stavby, potom pri zrušení alebo obmedzení tohto vecného bremena sa poskytne primeraná náhrada. Aj pri zriadení vecného bremena za obmedzenie vlastníckeho práva sa poskytne primeraná náhrada. Náhradu poskytuje ten, na koho prechádza vlastnícke právo k pozemku alebo v prospech koho sa vyvlastnením zriadilo vecné bremeno.

Užívanie vyvlastneného pozemku

Vyvlastnením prešlo vlastnícke právo na vyvlastniteľa dňom právoplatnosti vyvlastňovacieho rozhodnutia. Toto rozhodnutie sa musí zapísať do evidencie nehnuteľností a záznam na základe vyvlastňovacieho rozhodnutia vykoná katastrálny úrad, a to na základe tohto dokumentu, ktorý správe katastra zasiela stavebný úrad. To znamená, že nadobúdateľ, nový vlastník sa preukáže listom vlastníctva o vlastníctve až po zápise na katastrálnom úrade, aj keď vlastnícke právo (vlastníctvo) k pozemku získal dňom právoplatnosti vyvlastňovacieho rozhodnutia.

V súvislosti s vyvlastňovaním sa stretávame s procesným úkonom, ktorý nazývame revokácia vyvlastňovacieho rozhodnutia. Je to právo pôvodného vlastníka (vyvlastneného) domáhať sa zrušenia právoplatnosti vyvlastňovacieho rozhodnutia. Zákon určuje podmienky. Predovšetkým vyvlastnený pozemok možno užívať len na účely, na ktoré bol vyvlastnený, a navyše nový vlastník musí začať tento pozemok užívať najneskôr v lehote určenej v rozhodnutí o vyvlastnení, táto lehota nesmie byť dlhšia ako 2 roky. Tieto ustanovenia zákona sú dôležité vtedy, ak sa mešká so začatím výstavby, pre ktorú bolo rozhodnutie o vyvlastnení vydané. Otázkou je, čo to znamená, že sa musí začať so stavbou. Je to povinnosť začať stavať, teda nielen navoziť napríklad stavebný materiál a na pozemku vytvoriť skladisko. Treba začať stavať, t. j. treba prinajmenšom vykopať základy. Ak vyvlastniteľ nezačne do určenej lehoty s užívaním pozemku na daný vyvlastnený účel, pôvodný majiteľ (vyvlastnený) alebo jeho právny nástupca má právo podať na stavebný úrad žiadosť o revokáciu, keď stavebný úrad zruší úplne alebo čiastočne rozhodnutie o vyvlastnení práv k tomuto pozemku. Takúto žiadosť o revokáciu možno podať len do šiestich mesiacov od uvedenej lehoty. Ak bude rozhodnutie o vyvlastnení zrušené, má ten, kto poskytol náhradu za vyvlastnenie, nárok na jej vrátenie, a dokonca ten, komu sa vyvlastnilo, má nárok na úhradu spôsobenej ujmy.