Príjazdová cesta k navrhovanej novostavbe. Postupoval úradník v stavebnom konaní správne?

Žiadam Vás o vyjadrenie sa k nášmu problému s príjazdovou cestou. S manželkou sme sa rozhodli stavať rodinný dom. Kúpili sme na okraji obce ornú pôdu, so súhlasom starostu sme dali vypracovať dodatok územného plánu (na vlastné náklady), aby sa skrátka tento pozemok dal využiť ako stavebný. Pozemok sme rozčlenili na 5 stavebných pozemkov + príjazdovú cestu. Obec nám schválila doplnok územného plánu + zastavovací plán a vtedy sme narazili na problém príjazdovej cesty.

K našej ceste a teraz už stavebným pozemkom vedie cca 120 metrov dlhá poľná cesta (na katastri vedená ako ostatná plocha). Táto spája našu cestu so štátnou cestou druhej triedy. Je na nej písaných 7 vlastníkov. Všetci títo vlastníci nám podpísali a súhlasili so zapísaním vecného bremena na právo neobmedzeného prístupu a prechodu po tejto ceste čo máme aj zapísané na katastri. Šírka cesty je cca 3,5 m. Lenže na stavebnom úrade nám povedali že nám nedajú stavebné povolenie na rodinný dom, kým na cestu, ktorá nie je naša oficiálne nebude vydané stavebné povolenie.

V konečnom dôsledku máme stavebný pozemok, zabezpečený neobmedzený prístup, spevnenú cestu (na vlastné náklady) - to sme sa dohodli a sľúbili vlastníkom cesty, ale nemôžeme žiadať stavebné povolenie. Prosím o radu má na to právo stavebný úrad - prikázať nám vybudovanie cesty, ktorá tam vlastne je?

Ďakujem za odpoveď.

Dobrý deň,
 
k Vašej prosbe o vyjadrenie názoru na správnosť postupu stavebného úradu obce v konaní o stavebnom povolení zaujímam nasledovné stanovisko.

Na Vami popisovaný prípad je možné aplikovať zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (StZ) spolu s vyhláškou Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 532/2002 Z. z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie (VYHLÁŠKA).

Aby som zovšeobecnil Vami popisovanú situáciu aj pre iných čitateľov našej poradne s obdobným problémom, dotknem sa aj správneho procesu odňatia poľnohospodárskej pôdy na nepoľnohospodárske účely.

Vo Vašej prosbe píšete, že ste so súhlasom starostu a na vlastné náklady dali vypracovať dodatok k územnému plánu, v skratke, aby sa pozemok dal využiť ako stavebný. Priznám sa, toto Vaše konštatovanie mi po právnej stránke úplný zmysel nedáva. Pre prehľadnosť situácie si preto dovolím toto Vaše tvrdenie rozdeliť na tri časti:

• časť územného konania, kde občan vo finálnej fáze správneho procesu dosiahne „relativitu“ stavebného pozemku, avšak bez zmeny zápisu druhu pozemku v katastri nehnuteľností (v kompetencii stavebného úradu príslušnej obce, alebo spoločných obcí),
• časť odňatia poľnohospodárskej pôdy na nepoľnohospodárske účely, kde dôjde v katastri nehnuteľností k faktickej zmene ornej pôdy na ostatné plochy na základe vydaného Rozhodnutia o odňatí resp. stanoviska Obvodného pozemkového úradu (v kompetencii Obvodného pozemkového úradu príslušného okresu, v ktorého rajóne sa daný pozemok nachádza),
• časť stavebného konania s následným získaním stavebného povolenia (v kompetencii taktiež stavebného úradu príslušnej obce, alebo spoločných obcí).

Predpokladám, že pozemok, na ktorom chcete začať stavať, nebol zahrnutý v územnom pláne obce. Preto bolo potrebné iniciovať konanie o zmenu daného plánu obce. Toto konanie nazývame územným konaním o umiestnení stavby a začína na návrh účastníka, z podnetu stavebného úradu a/alebo iného orgánu štátnej správy.

Po splnení zákonom stanovených podmienok pre územné konanie vydá stavebný úrad vo Vašom prípade rozhodnutie o umiestnení stavby.

Predmetným rozhodnutím sa určuje stavebný pozemok, umiestňuje sa stavba na ňom, určujú sa podmienky na umiestnenie stavby, určujú sa požiadavky na obsah projektovej dokumentácie a čas platnosti rozhodnutia. Umiestnenie stavby sa vyznačí v grafickej prílohe územného rozhodnutia.

V podmienkach na umiestnenie stavby sa ďalej podľa §39a ods. 2 StZ určia tieto požiadavky:

a) na ochranu prírody a krajiny a na zabezpečenie starostlivosti o životné prostredie,
b) na zabezpečenie súladu urbanistického riešenia a architektonického riešenia stavby s okolitým životným prostredím, najmä na výškové a polohové umiestnenie stavby vrátane odstupov od hraníc pozemku a od susedných stavieb, na výšku stavby, prístup a užívanie stavieb osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie, na napojenie na siete technického vybavenia, napojenie na pozemné komunikácie, na podiel zastavanej plochy a nezastavanej plochy zo stavebného pozemku vrátane požiadaviek na úpravu jeho nezastavaných plôch,
c) vyplývajúce z chránených častí krajiny alebo z ich blízkosti,
d) vyplývajúce zo stanovísk dotknutých orgánov.

V rozhodnutí o umiestnení stavby si v odôvodnených prípadoch stavebný úrad môže vyhradiť predloženie podrobnejších podkladov, projektovej dokumentácie alebo jej časti; podľa nich môže dodatočne určiť ďalšie podmienky, ktoré sa musia zahrnúť do stavebného povolenia.

Pri jednoduchej stavbe alebo jej prístavbe a nadstavbe stavebný úrad spojí územné konanie o umiestnení stavby so stavebným konaním, ak sú podmienky umiestnenia jednoznačné vzhľadom na pomery v území; pri ostatných stavbách tak urobí za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny.

Po právoplatnosti uvedeného rozhodnutia máte prvý krok úspešne za sebou. Úradné „vybavovačky“ tu ale ani z ďaleka neskončili, práve naopak, to ťažšie prichádza až teraz. Píšete totiž, že ste kúpili s manželkou ornú pôdu. Nie je to samozrejme nič nezvyčajné, dokonca sa určite tešíte aj z výhodnej kúpy, pretože orná pôda sa oproti stavebnému pozemku na realitnom trhu predáva podstatne nižšie, ale táto výhodná kúpa v sebe ukrýva predsalen háčik.

Orná pôda patrí podľa §2 písm. b) zákona NR SR č. 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z.z. o integrovanej prevencii a kontrole znečisťovania životného prostredia a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „citovaný zákon“) medzi poľnohospodársku produkčne potenciálnu pôdu a ste ju teda povinný na tento účel aj využívať a jej využitie je zároveň uvedeným zákonom chránené a dozorované.

Citovaný zákon prikazuje vlastníkovi/nájomcovi pôdy nasledovnú starostlivosť o ňu:

a) vykonávať agrotechnické opatrenia zamerané na ochranu a zachovanie kvalitatívnych vlastností a funkcií poľnohospodárskej pôdy a na ochranu pred jej poškodením a degradáciou,
b) predchádzať výskytu a šíreniu burín na neobrábaných pozemkoch ak osobitný predpis neustanovuje inak,
c) zabezpečiť využívanie poľnohospodárskej pôdy tak, aby nebola ohrozená ekologická stabilita územia a bola zachovaná funkčná spätosť prírodných procesov v krajinnom prostredí,
d) usporiadať a zosúladiť poľnohospodársky druh pozemku s jeho evidenciou v katastri.

Pokiaľ by ste si nesplnili povinnosti vlastníka poľnohospodárskej pôdy ustanovené v zákone, dopustili by ste sa priestupku na úseku ochrany poľnohospodárskej pôdy a mohli by ste byť Obvodným pozemkovým úradom ako orgánom povereným prejednávať priestupky, sankcionovaný pokutou do výšky 30 000 slovenských korún (zákon de lege lata používa ešte Sk).

Preto nasledujúcou úlohou bude nejakým spôsobom poľnohospodársky produkčne potenciálnu pôdu zmeniť na ostatnú plochu a tým ju odňať z kompetencie poľnohospodárskeho fondu.

Podľa §12 ods. 1 prvej vety citovaného zákona: Poľnohospodársku pôdu možno použiť na stavebné účely a iné nepoľnohospodárske účely len v nevyhnutných prípadoch a v odôvodnenom rozsahu.

Zákon ďalej toho, kto navrhne nepoľnohospodárske použitie poľnohospodárskej pôdy, zaväzuje povinnosťou:

• chrániť poľnohospodársku pôdu zaradenú podľa kódu bonitovanej pôdno-ekologickej jednotky do prvej až štvrtej kvalitatívnej skupiny uvedenej v prílohe č. 3,
• riešiť alternatívne umiestnenie stavby na poľnohospodárskej pôde za hranicou zastavaného územia obce so zreteľom na ochranu najkvalitnejších poľnohospodárskych pôd podľa písmena a) a vyhodnotiť dôsledky pre poľnohospodársku pôdu pre každú alternatívu,
• nenarušovať ucelenosť honov a nesťažovať obhospodarovanie poľnohospodárskej pôdy nevhodným situovaním stavieb, jej delením a drobením alebo vytváraním častí nevhodných na obhospodarovanie poľnohospodárskymi mechanizmami,
• zabezpečiť prístup na neprístupné hony v prípade rozdelenia honov vybudovaním účelových poľných ciest,
• vykonať skrývku humusového horizontu poľnohospodárskych pôd odnímaných natrvalo a zabezpečiť ich hospodárne a účelné využitie na základe bilancie skrývky humusového horizontu,
• zabezpečiť základnú starostlivosť o poľnohospodársku pôdu odňatú podľa § 17 až do realizácie stavby, najmä pred zaburinením pozemkov a porastom samonáletu drevín,
• zaplatiť odvod za trvalé odňatie alebo dočasné odňatie poľnohospodárskej pôdy podľa kódu bonitovanej pôdno-ekologickej jednotky (ďalej len "odvod"); povinnosť zaplatiť odvod sa vzťahuje aj na toho, kto zabral poľnohospodársku pôdu bez rozhodnutia orgánu ochrany poľnohospodárskej pôdy podľa § 17. Ak odvod nebol zaplatený včas, vzniká povinnosť zaplatiť penále za každý, aj začatý deň omeškania vo výške 0, 5 % z nezaplatenej sumy, a to počnúc dňom nasledujúcim po dni splatnosti. Odvod a penále sú príjmom štátneho rozpočtu.

Pri odnímaní pracuje zákon s termínmi dočasného a trvalého odňatia. Dočasné odňatie je však limitované po dobu maximálne desiatich rokov, potom je vlastník/nájomca povinný pôdu uviesť do pôvodného stavu. Určite nechcete postaviť rodinný dom so životnosťou desiatich rokov a preto vo Vašom prípade bude potrebné pôdu odňať natrvalo.

Trvalé odňatie poľnohospodárskej pôdy a jej následné využívanie na nepoľnohospodárske účely podlieha správnemu konaniu pred orgánom Obvodného pozemkového úradu príslušného okresu, v ktorom obvode sa pozemok nachádza. Konanie začína na žiadosť vlastníka/nájomcu/užívateľa pôdy a dotknutá osoba musí k žiadosti priložiť nasledovné prílohy:

a) súhlas podľa § 13 až 15,
b) projektovú dokumentáciu,
c) bilanciu skrývky humusového horizontu poľnohospodárskej pôdy s návrhom na jej hospodárne využitie, osobitne na trvalé odňatie a osobitne na dočasné odňatie, ktorú vypracúva fyzická osoba, ktorá má ukončené vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa poľnohospodárskeho smeru alebo prírodovedného smeru so zameraním na pôdoznalectvo, alebo právnická osoba, ktorá takúto fyzickú osobu zamestnáva,
d) projekt spätnej rekultivácie dočasne odnímanej poľnohospodárskej pôdy s časovým harmonogramom a ekonomickým prepočtom nákladov, ktorý vypracúva fyzická osoba, ktorá má ukončené vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa poľnohospodárskeho smeru alebo prírodovedného smeru so zameraním na pôdoznalectvo, alebo právnická osoba, ktorá takúto fyzickú osobu zamestnáva,
e) základné identifikačné údaje o pozemku, ktoré obsahujú

1. výpis z katastra,
2. kópiu katastrálnej mapy s vyznačením parciel navrhovaných na odňatie,
3. dve vyhotovenia geometrického plánu plôch navrhovaných na odňatie,
4. potvrdenie o bonitovanej pôdno-ekologickej jednotke,

f) vyjadrenia účastníkov konania a dotknutých orgánov štátnej správy a samosprávy,
g) právoplatné územné rozhodnutie alebo potvrdenie stavebného úradu o zlúčení územného a stavebného konania, 10)
h) iné údaje potrebné na posúdenie nepoľnohospodárskeho zámeru na poľnohospodárskej pôde,
i) výpočet odvodu pre celý rozsah odňatia s výnimkou podľa § 17a.

Správny orgán žiadosť účastníka konania s uvedenými náležitosťami v správnom konaní starostlivo posúdi, a ak zistí, že sú dodržané zásady ochrany poľnohospodárskej pôdy, vydá rozhodnutie o odňatí, v ktorom:

a) uvedie, na aký účel je súhlas s trvalým odňatím alebo dočasným odňatím poľnohospodárskej pôdy vydaný, ktorých parciel alebo ich častí a ktorých katastrálnych území sa týka,
b) uvedie dokumenty, na základe ktorých rozhodnutie vydal,
c) schváli projekt spätnej rekultivácie dočasne odňatej poľnohospodárskej pôdy,
d) schváli bilanciu skrývky humusového horizontu poľnohospodárskej pôdy,
e) uloží podmienky na zabezpečenie ochrany poľnohospodárskej pôdy podľa § 12.

Rozhodnutie o odňatí je podkladom na vyznačenie zmeny druhu pozemku v katastri na ostatnú plochu. Orgán ochrany poľnohospodárskej pôdy zašle vyhotovenie právoplatného rozhodnutia s vyhotovením geometrického plánu alebo kópie katastrálnej mapy na príslušný orgán štátnej správy na úseku katastra, ktorý plochy rozhodnutím odňaté natrvalo vyjme z evidencie poľnohospodárskej pôdy a vyznačí zmenu druhu poľnohospodárskeho pozemku na ostatnú plochu. Tento cyklus je možné urýchliť osobným prevzatím rozhodnutia v sídle správneho orgánu a jeho doručenie vykonať osobne. V tomto prípade je kataster zo zákona povinný zaznamenať verejnú listinu a záznamom do 60 dní od jej doručenia vykonať danú zmenu druhu pozemku.

Považujem za vhodné upozorniť, že dané odňatie poľnohospodárskej pôdy na nepoľnohospodárske využitie podlieha zaplateniu odvodu, ktorého výška aj spôsob platenia je určený samostatným nariadením vlády Slovenskej republiky.

Chronologický postup až po podanie žiadosti o stavebné povolenie uvádzate vo svojej otázke v celku podrobne, ale predsa len mi tam absentuje informácia, či reflektujete na povinnosť odňatia poľnohospodárskej pôdy. V opačnom prípade predstava drobenia relatívneho stavebného pozemku na ďalších 5 plôch a príjazdovú cestu, tak ako to v opise situácie uvádzate, mi nedáva žiadny logický zmysel.

Skôr sa domnievam, že ste drobili ešte ornú pôdu a tento strategický ťah už svoje logické opodstatnenie má. Drobením ste totiž mohli dosiahnuť samostatné pozemky o výmere do 500 m² a tým pádom sa vzťahuje sa na Vás podľa §17 ods. 3 citovaného zákona výnimka zo správneho konania (v podstate by ste obišli celý vyššie uvádzaný úradný postup) a postačí Vám iba zabezpečiť si stanovisko Obvodného pozemkového úradu k pripravovanému zámeru.

Nakoľko sa poľnohospodárska pôda nachádza v zastavanom území obce, mám zato, že drobiť ste ju mohli v tomto statuse bez kolízie s opatrením proti drobeniu pozemkov ustanoveným v osobitnom predpise, ktorý pre prehľadnosť odpovede však menovať nebudem, pretože je pre merito odpovede nepodstatný.

Dosiahnutie stanoviska supluje rozhodnutie od odňatí pôdy a je teda možné na jeho skutkovom základe takisto navrhnúť katastru vykonať záznamom zmenu druhu ornej pôdy na ostatné plochy.

Neuvádzate aké parametre bude mať Váš budúci rodinný dom, predpokladám však že medzi tzv. jednoduché stavby podľa §139b StZ ho zaradiť možné nebude. V tomto prípade teda nie je možné ani spojiť vyššie uvádzané územné konanie so stavebným.

§54 Stz uvádza: Stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu.

Podľa §55 ods. 1 Stz: Stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ tento zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.

Žiadosť o stavebné povolenie spolu s dokladmi a predpísanou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou podávate ako stavebník stavebnému úradu. V žiadosti je potrebné uviesť účel a spôsob užívania stavby, miesto stavby a predpokladaný čas jej skončenia a pri stavbe na určitú dobu aj dobu užívania stavby a zároveň musíte preukázať výpisom z Listu vlastníctva, že ste vlastníkom pozemku alebo že máte k pozemku iné právo, ktoré Vás oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Toto neplatí, ak ste tieto skutočnosti už preukázal v územnom konaní a po právoplatnosti územného rozhodnutia nedošlo k zmene.

Uvedenou žiadosťou stavebníka o vydanie stavebného povolenia začína stavebné konanie, v ktorom stavebný úrad oznámi začatie stavebného konania dotknutým orgánom štátnej správy, všetkým známym účastníkom a nariadi ústne konanie spojené s miestnym zisťovaním. Súčasne všetkých dotknutých upozorní, že svoje námietky môžu uplatniť najneskoršie pri ústnom pojednávaní, inak že sa na ne neprihliadne (§61 ods. 1 veta prvá StZ).

V stavebnom konaní stavebný úrad podľa §62 ods. 1 StZ preskúma najmä:

a) či dokumentácia spĺňa zastavovacie podmienky určené územným plánom zóny alebo podmienky územného rozhodnutia,
b) či dokumentácia spĺňa požiadavky týkajúce sa verejných záujmov, predovšetkým ochrany životného prostredia, ochrany zdravia a života ľudí, a či zodpovedá všeobecným technickým požiadavkám na výstavbu ustanoveným týmto zákonom a osobitnými predpismi, 4a)
c) či je zabezpečená komplexnosť a plynulosť výstavby, či je zabezpečené včasné vybudovanie technického, občianskeho alebo iného vybavenia potrebného na riadne užívanie,
d) či bude stavbu uskutočňovať osoba oprávnená na uskutočňovanie stavieb, alebo ak stavbu bude uskutočňovať stavebník svojpomocou, či je zabezpečené vedenie uskutočňovania stavby stavebným dozorom alebo kvalifikovanou osobou; ak zhotoviteľ stavby bude určený vo výberovom konaní, stavebník oznámi zhotoviteľa stavby stavebnému úradu do pätnástich dní po skončení výberového konania.

V prípade ak uvedené podmienky kumulatívne spĺňate a dotknuté strany nevzniesli námietky a/alebo zamietavé stanoviská, stavebný úrad vydá stavebné povolenie, na skutkovom základe ktorého môžete stavebné práce započať.

Záverom vo Vašej otázke dodávate, že pracovník stavebného úradu odmietol vydať stavebné povolenie v stavebnom konaní do času, kým na cestu ktorá nie je oficiálne Vaša nebude vydané stavebné povolenie a žiadate ma o vyslovenie právneho názoru, či tak učiniť mohol.

Slovenské názvy a definície základných a niektorých vybratých a odvodených pojmov v oblasti ciest, diaľníc, miestnych a účelových komunikácií stanovuje STN 73 6100. Táto slovenská norma poľnú cestu zaraďuje medzi účelové komunikácie.

§7 ods. 1 VYHLÁŠKY pojednáva: Stavba podľa druhu a účelu musí mať kapacitne vyhovujúce pripojenie na pozemné komunikácie, prípadne na účelové komunikácie.

Uvádzate, že rozčlenením pozemkov vznikla aj príjazdová cesta, ktorá bude spájať účelovú komunikáciu (poľnú cestu) s Vaším budúcim rodinným domom. Neuvádzate však podrobnejšie, či daná príjazdová cesta už disponuje stavebným povolením.

Mám zato, že už v územnom konaní Vám stavebný úrad mal/mohol daný nedostatok s technickým vybavením vytknúť. Neviem sa ďalej zbaviť pocitu, že v stavebnom konaní mu netvorí prekážku na vydanie stavebného povolenia Vami uvádzaná poľná cesta, ale skôr tá príjazdová cesta, ktorá vznikla drobením pozemkov a zrejme ešte nedisponuje stavebným povolením na cestu a teda nie je možné ju považovať za cestu, ktorá by mohla byť pripojená na účelovú komunikáciu.

V tomto prípade musím dať za pravdu počínaniu pracovníka stavebného úradu. Na daný nedostatok konania však nie je potrebné dávať novú žiadosť o stavebné povolenie, je možné ho odstrániť rozšírením pôvodnej žiadosti o úkon spojený so získaním stavebného povolenia na danú príjazdovú cestu. V rámci hospodárnosti konaní mám zato, že uvedené dve konania môžu prebiehať v jednom a správny orgán stavebného úradu by to mal akceptovať.

S úctou

Erik Múcska