Územný plán nie je omaľovánka, poslanci často nevedia, čo schvaľujú (rozhovor)

Väčšinou vidíte na prvý pohľad, ktoré lokality sú v územnom pláne nevhodné a dostali sa tam buď pre neznalosť alebo pre konkrétny zámer, hovorí urbanista Martin Baloga.

dnes 05.04.2021 00:00

Územný plán nie je omaľovánka, poslanci často nevedia, čo schvaľujú (rozhovor)

 

 

Aktuality.sk

Jana Kubisová

 

Väčšinou vidíte na prvý pohľad, ktoré lokality sú v územnom pláne nevhodné a dostali sa tam buď pre neznalosť alebo pre konkrétny zámer, hovorí urbanista Martin Baloga.

 

 

Turisticky atraktívne lokality sú pod tlakom developerov. Kontroverzné zámery často zasahujú do chránených území. Keď sa verejnosť dozvie o zámere investora, je však už väčšinou neskoro na zmenu. Obec totiž urobila prvý krok už dávno - schválila územný plán, ktorý s takouto výstavbou počíta.

Kto môže za živelnú urbanizáciu v našich turisticky atraktívnych miestach a akú moc majú pri tvorbe spracovatelia územného plánu, sme sa rozprávali s urbanistom Martinom BALOGOM z Popradu.

V rozhovore sa okrem iného dozviete:

  • prečo obce menia územný plán, keď sa objaví zámer developera,
  • či poslanci najmä menších zastupiteľstiev rozumejú, čo územný plán znázorňuje a či sa pýtajú na detaily,
  • kto má moc určiť cenné územia na rozvoj a kto to môže zrušiť,
  • ako developeri obiehajú poslancov, aby si „vybavili“ podporu pre svoj zámer,
  • či sú medzi spracovateľmi územných plánov čierne ovce, ktoré sa neriadia verejným záujmom, ale vedú ich iné pohnútky,
  • či sa ešte dá zvrátiť výstavba, ktorá je už v schválenom územnom pláne,
  • či niekto kontroluje územný plán obce po obsahovej stránke,
  • prečo územný plánovač nie je u nás registrovaným povolaním.

Keď sa dnes pozrieme na výstavbu v Demänovskej doline či na Štrbskom plese, vidíme živelnú urbanizáciu. Kto je za ňu zodpovedný?

Neviem, či sa dá presne určiť, kto konkrétne je za to zodpovedný. Dôležité je povedať, že výstavba je legálna, pretože ide podľa platného územného plánu.

Územný plán nie je projekt výstavby obce, ako je často nesprávne chápaný. Územný plán je niečo ako zmluva o výstavbe v obci, čiže je to forma dohody medzi jednotlivými účastníkmi, ktorí v tom území sú, na tom, ako tá obec bude v budúcnosti vyzerať. Táto zmluva však nevychádza z momentálnej nálady, ale mala by vychádzať z dlhodobých zámerov obce.

Problém, ktorý ste opísali, je ten, že developeri majú svoju stratégiu, to znamená, že vedia presne, čo chcú dosiahnuť, aký majú finančný limit a cieľ.

Kto však často v zmysle stratégie nepostupuje, sú práve obce. Často im chýba výsledný cieľ, čo by z tej obce chceli mať. Takže, keď príde požiadavka od developera, jednoducho upravujú územný plán tak, aby mu vyšli v ústrety, pretože nemajú s čím skonfrontovať konkrétny súkromný zámer investora.

Zameriam sa na ochranu prírodu. Keď príde zámer investora, obec sa zrejme spoľahne na proces posudzovania vplyvov na životné prostredie. Ak je však týchto zámerov veľa, nemusíme byť odborníci, aby sme videli, že tu chýba koncepcia.

Správne ste povedali a je to mimoriadne výstižné - nie je to koncepčné. Akýkoľvek zámer, ak je súčasťou nejakej predstavy, môže to byť hoci aj krytá lyžiarska hala, sa dá do územia umiestniť, ak je súčasťou koncepcie, to znamená, že vieme, čo chceme dosiahnuť a ako to má vyzerať.

Pokiaľ koncepciu nemáme, rozvoj je naozaj živelný. Prirovnal by som to k puzzle obrázku, ktorý máme poskladať, ale nevidíme predlohu, ako má jeho konečná podoba vyzerať. Kúsky puzzle teda umiestňujeme náhodne.

Ak sa teda zameriame na Demänovskú dolinu, o ktorej sa v tejto súvislosti hovorí najviac, čo by mala koncepcia rozvoja obce obsahovať?

Prvý by mal byť územný plán v regiónoch, v tomto prípade v Žilinskom a Banskobystrickom kraji, ktoré by povedali, čo z regiónu Nízkych Tatier chceme mať. To znamená, kde budú rekreačné strediská, kde bude nedotknutá príroda, kde bude aký dopravný systém a na základe toho bude premietnuté do jednotlivých obcí ich rozvoj. Stanovené budú zároveň aj limity, napríklad počet lôžok, počet zariadení občianskej vybavenosti, akú plochu zaberú lyžiarske strediská a podobne.

Napriek tomu sa ale stáva, že nejaký zámer je v súlade s územným plánom obce aj územným plánom kraja. Naposledy v Demänovej, kde pred vstupom do Demänovskej doliny určili územie na rozvoj. Zároveň je tu však vzácna mokraď a unikátne riečne terasy, ktoré súvisia s krasovým systémom. Proti zámeru sa ozvali aktivisti a neodporúčajú ho ani štátni ochranári. Ako sa to môže stať?

Je dôležité povedať, že je tu určitý čas, kedy je verejné pripomienkovanie a jednotlivé štátne orgány majú pripomienkovať danú situáciu. Musím však povedať, že aj ja, ako spracovateľ, pozorujem, že pripomienky, ktoré prídu, sú často veľmi všeobecné a nie sú adresné.

Ako keby bola táto etapa územného plánu podceňovaná. Jednoducho sa to odobrí, nakreslia to v územnom pláne a keď sa zrazu zjaví developer, ako je to napríklad aj pri výrube stromov na Drotárskej ulici v Bratislave, ktorý ide úplne v súlade s tým, čo má schválené, odstráni stromy, no v tom momente je verejnosťou vnímaný negatívne. Je to veľmi neseriózne voči nemu.

Kde je teda problém?

Problém je v tom, že sa nekladie náležitý dôraz na pripomienkovanie dokumentu územného plánu a na územný plán ako taký.

Poslanci v obecných zastupiteľstvách často ani nevedia, o čom hlasujú. Odhlasujú územný plán a potom, keď príde na lámanie chleba a na stole sú petície, tí istí ľudia, čo to schvaľovali v zastupiteľstve, sa zrazu bijú do pŕs, že sú proti tomu, aby sa rúbali stromy.

Hovoríte, že nevedia o čom hlasujú. Znamená to, že tomu nerozumejú?

Veľa krát je to tak, veľká česť a poďakovanie výnimkám. Ten dokument nie je jednoduchý. On ani nemôže byť populárno-náučným dokumentom, lebo je to technická dokumentácia. Je pomerne zložitý a nie je pri tom prerokovaní alebo schvaľovaní kladený dostatočný dôraz na porozumenie toho, čo sa tam schvaľuje. Chýba odborná stránka, ktorá by na tento proces dohliadla.

Môžu sa poslanci ešte pred schválením územného plánu spojiť so spracovateľom územného plánu a pýtať sa na detaily, ktorým nerozumejú? Rozobrať s nimi aj sporné lokality napríklad?

Je to skôr rarita. My napríklad tieto stretnutia s poslancami robíme vždy a to ešte predtým, než sa to pustí na verejné prerokovanie, kde sa snažíme všetko podrobne vysvetliť. Mnoho krát ale narážame na nezáujem zo strany samosprávy o túto činnosť. Často to chcú rýchlo schváliť, aby mohli odísť zo zastupiteľstva alebo aby mohli preberať, aké kvietky budú na jar sadiť popri ceste. Tento dokument napokon ujde ich pozornosti alebo mu nevenujú náležitú pozornosť.

Aké máme v súčasnosti nástroje na ochranu prírody v procese tvorby územného plánu? Ako dosiahnuť, aby poslanci nemuseli vôbec rozhodovať o nejakom dokumente, ktorý opomenie nejaké chránené územia, ale spracovateľ sám cenné územia uchráni pred výstavbou?

Spracovatelia sú rozdielni. Keď k tomu nepristupujem ako plánovač, ale kopem konkrétne za nejakého developera, tak mu tam nakreslím čokoľvek.

Územný plán je mimoriadne silný nástroj, pretože obec rozhoduje o každom pozemku, či je zastavateľný alebo nie, a toto rozhodnutie nevychádza z nejakého povinného predpisu, ale z vlastného slobodného rozhodnutia. To znamená, že keď zastupiteľstvo povie, že niečo nebude v územnom pláne, tak sa to nedá ani súdne vymáhať.

Ak spracovateľ správnym spôsobom vyhodnotí, ktoré územia majú byť chránené alebo ktoré sú cenné z hľadiska ekologickej stability a premietne ich do územného plánu tak, že nie sú vhodné na zastavanie, obec sa s tým stotožní, tak ten vlastník, čo tam má nejaké územia, sa môže, obrazne povedané, aj postaviť na hlavu, ale stavať tam nebude.

Ak ide o rozvoj územia, do ktorého sa majú lanovkou priviezť turisti, pracuje spracovateľ územného plánu so štúdiou únosnosti územia, ktorá by povedala, koľko turistov je ešte v danom území v poriadku a koľko už nie?

Pred územným plánom sa pripravujú územnoplánovacie podklady a tieto môžu zahŕňať široké spektrum akýchkoľvek dokumentov, ktoré sú k dispozícii.

Pokiaľ takáto štúdia únosnosti územia existuje, je viac než žiaduce, aby výsledky takéhoto prieskumu boli do návrhu územného plánu zahrnuté. Čím lepšie podklady, tým kvalitnejší výsledok.

Je to povinné?

Nie je to povinné.

Nemyslíte, že by to bolo užitočné, mať takúto štúdiu povinnú? Územný plán by bol kvalitnejší, ak by sme vedeli exaktne povedať, aké limity prostredia tam sú.

Bolo by to užitočné. Neviem, či by som to dával až do polohy povinné, pretože máme 3000 obcí a pre každú obec sú dôležité alebo určujúce iné súvislosti, ktoré by mali byť zahrnuté v územnoplánovacích podkladoch. Pre niektoré obce to môžu byť záplavy, pri Prievidzi sú napríklad poddolované územia, v Demänovskej doline to môže byť návštevnosť a výskyt krasových javov.

Spracovanie týchto podkladov je úlohou spracovateľa územného plánu, ktorý má všetky tieto okolnosti a súvislosti posúdiť?

Spracovateľa, v spolupráci so štátnymi orgánmi a obcou. Čím je tých zdrojov a posudzovateľov viac, najlepšie takých, čo územie poznajú, tým je návrh územia kvalitnejší. My pred spracovaním plánu vždy sedíme v zastupiteľstve a od ľudí príde množstvo podnetov. Má to byť naozaj zmluva s verejnosťou a nie zmluva medzi spracovateľom a jedným developerom.

Mnohé obce však vôbec nerobia ani verejné prerokovanie územného plánu a ľudia sa potom sťažujú, že sa vôbec nemali možnosť vyjadriť.

Áno, to je zásadná chyba. Principiálna chyba pri územnoplánovacej dokumentácii, či už pri novej alebo zmenách a doplnkoch. Je množstvo miest a obcí, ktoré túto informáciu zámerne nezverejňujú alebo to urobia tak, aby nebola dostupná a aby sa k nej vyjadrovalo čo najmenej ľudí, pretože si napríklad želajú, aby niektoré zámery prešli bez asistencie verejnosti.

Prečo doteraz nie je povinné zverejnenie územného plánu obce na webe (online)? To by výrazne pomohlo informovanosti.

On má byť zverejnený, ale nie je jasne povedané, ako (v mieste obvyklom, pozn.). Je to verejný dokument, takže keď prídete na obecný úrad, oni vám ho musia ukázať, ale je stále bežné, že dostupný je len fyzicky na obci.

Keď sme sa rozprávali o úlohách spracovateľa, obce, štátnych orgánoch, do akej miery do týchto vzťahov vstupuje korupcia a ovplyvňovanie developera?

Keďže ide o hodnotu pozemkov, ktoré je možné predať alebo nejak zhodnotiť, tak sme sa stretli s už rozličnými prístupmi od vyhrážania, cez oficiálne správy od advokátskych kancelárií, ktoré si budú vymáhať škody, až po tlaky na poslancov od konkrétnych developerov, ktorí si ich „obšľapú“, aby niečo dosiahli.

A dosiahnu to?

Kde ako. Niektoré žiadosti sa dajú zapracovať a akceptovať, pretože sú logické a pomáhajú rozvoju územia. Ľudia však majú napriek tomu stále pocit, že si musia takéto veci vybaviť.

Mnoho krát sú tam ale rozvojové zámery, s ktorými my ako spracovatelia nesúhlasíme, lebo ide o územie cenné - z architektonického, urbanistického, koncepčného alebo prírodno-ekologického hľadiska - a nemala by tam byť žiadna zástavba, ale práve preto, že tam pozemky vlastní niekto konkrétny, tak tam musíme hľadať spôsob, ako to tam vložiť, lebo inak sa to neschváli. Práve ten faktor nedostatočnej odbornej znalosti zo strany obcí v tomto prípade spôsobuje, že tam dochádza k riešeniam, ktoré sú nevhodné.

A keď sa človek pozrie aj do vlastných radov, máme aj takých kolegov, ktorí, bohužiaľ, robia rozhodnutia nie preto, že sú pre obec dobré, ale sú tam iné pohnútky, na základe čoho, sú tie dokumenty spracované. Ale to väčšinou vidíte na prvý pohľad, ktoré lokality sú v tom pláne nevhodné a dostali sa tam buď pre neznalosť alebo pre konkrétny zámer.

Ak už je niečo v územnom pláne, je to ešte zvrátiteľné?

Pokiaľ je už niečo v územnom pláne, zvrátenie tej výstavby už nie je také jednoduché. Museli by sa nájsť nevyhovujúce geologické podmienky alebo archeologický nález, či iné závažné objektívne skutočnosti, ktoré bránia výstavbe.

Akú úlohu v tomto hrá posudzovanie vplyvov na životné prostredie?

Pri spracovaní územného plánu sa spracúva aj hodnotenie vplyvu strategického dokumentu, tzv. SEIA, ktorá nahrubo hodnotí územie a jednotlivé zámery, či sú v poriadku. Ak už raz bolo niečo posúdené, principiálne by nemala dôjsť do rozporu s tým, že je to do toho územného plánu vložené. Môže dôjsť už len k priestorovým alebo kapacitným úpravám, aby sa limitoval dopad na životné prostredie alebo sa doplnia nejaké opatrenia, ktoré majú byť urobené na zmiernenie dopadov.

Ak teraz aktivisti spisujú petície, žiadajú zmenu stavebného zákona, je na vine nedokonalý zákon alebo nízka odbornosť na strane obcí? Potrebujeme meniť zákony?

Čím je vyspelejšia spoločnosť, tým menej zákonov potrebuje. V prípade spoločnosti, ktorá si je vedomá hodnôt, ktoré má k dispozícii, nepotrebuje mať napísané nič, aby ich dokázala chrániť. Čím je spoločnosť v tomto prípade slabšia, tým hrubšie a podrobnejšie zákony potrebuje. Náš stavebný zákon, tak ako je momentálne pripravený a takisto zákon o posudzovaní vplyvov na životné prostredie, v princípe nie sú zlé.

Stavebný zákon prešiel od svojho vzniku toľkými úpravami, že dnes je to už vlastne iný zákon, nie ten, ktorý bol v roku 1976, ale aj v zmysle tohto zákona sa dá navrhnúť dobrý rozvoj územia. Samozrejme, dá sa vylepšiť, aby sme sa posunuli bližšie k trendom priestorového plánovania tak ako to poznáme v iných európskych krajinách, ale v princípe zlý nie je.

Čo by teda pomohlo zlepšiť stav?

Posilnenie odbornej úrovne. Úplne na záver procesu tvorby územného plánu síce príde zo strany štátu súhlasné stanovisko, že územný plán je v poriadku, ide však len o kontrolu z formálnej stránky. To znamená, že štát posúdi, či boli splnené všetky predpisy, aby tento územný plán mohol byť schválený, ale nikde v celom procese nie je žiadna odborná organizácia, ktorá by kontrolovala kvalitu obsahu územného plánu.

Ja ako spracovateľ mám viac menej úplne voľnú ruku, môžem si tam vymyslieť čokoľvek, pretože pri tých malých obciach nemám partnera, ktorý by mi povedal, že to je zle a zo strany štátu neexistuje organizácia, ktorá by mala právomoc so mnou komunikovať, či to urbanistické riešenie a koncepcia rozvoja, ktorá tam je, je v poriadku.

Čiže je tam veľký priestor na korupciu. Ten spracovateľ sa môže dohodnúť s nejakým developerom, ktorý má nejaký zámer v danej obci, spracovateľ to tak nakreslí a predstaví obci.

Pokiaľ máte slabého partnera a pomerne zdatného spracovateľa, tak presvedčí tú obec o čomkoľvek, lebo mu nemá kto oponovať.

Čiže keby som k tej tvorbe pristupoval tak, že príde za mnou developer a chce postaviť nereálnu vec, napríklad krytú halu v obci v národnom parku, nakreslím to tam a presvedčím obec, že toto je tá najlepšia možná vec, čo v tom území môže byť a pokiaľ si nie som istý, tak to nespomeniem, oni to v tej dokumentácii nenájdu a schvália to v takomto rozsahu. Neuvedomia si, že tie farby nie sú nejaká omaľovánka, ale technický všeobecne záväzný predpis, ktorý o niečom hovorí.

Nemali by spracovatelia podpisovať nejaké vyhlásenie, že prisahajú na verejný záujem, podobne ako majú lekári?

Máme taký sľub na Slovenskej komore architektov, ktorý sa hovorí, keď dostane pečiatku autorizovaného architekta, ale dôležité je povedať, že povolanie plánovača nie je u nás zaregistrované, pretože všade v Európe existujú dve povolania - architekt a plánovač.

My máme architekta, ktorý môže od výzdoby interiéru pokračovať cez objekty rodinných domov, nákupné centrá, bytové domy až po navrhovanie miest a obcí.

Vo svete sú však tieto povolania rozdelené, pretože robiť objekty a robiť plánovanie urbanizmu sú dve odlišné povolania a vyžadujú si úplne iné zručnosti a znalosti.

V súčasnosti pripravuje novelu stavebného zákona aj podpredseda vlády Štefan Holý. Ako dopadnú záujmy ochrany prírody, ak by jeho návrh prešiel?

Z novonavrhovaného zákona o územnom plánovaní je zrejmé, že sa doň premietla frustrácia developerov z popísanej situácie zo stavu plánovania v obciach, ktorá je pochopiteľná.

Návrh však, žiaľ, posúva ručičku váh presne na opačnú stranu a pre zmenu vkladá veľké právomoci do rúk developerov, ktorí môžu pripravovať územnoplánovaciu dokumentáciu dokonca aj bez koordinácie s obcou, ako orgánom územného plánovania a obec tak ťahá za kratší koniec.

Dokonca sú navrhované sankcie, ak obec nebude v určených termínoch schvaľovať územnoplánovaciu dokumentáciu, ak štát odobrí súlad s právnymi predpismi, nie však s koncepciou rozvoja, či odborným posúdením návrhu.

Návrh v tejto podobe je, žiaľ, neprijateľný aj pre odbornú verejnosť. Ani súčasný stav, ani navrhované znenie nie je riešením.

Návrh zákona by mal reagovať na súčasné vedomosti o priestorovom plánovaní v Európe a zdôrazniť úlohu územného plánu ako strategickej dohody o podmienkach v rozvoji územia, a nie negovať samotný princíp plánovania. Nemôže vynechať samosprávnu právomoc, ale musí posilniť práve odbornú stránku, ktorú má garantovať štát prostredníctvom odbornej organizácie, s ktorou zákon uvažuje.

Martin Baloga

Architekt-urbanista a spracovateľ územnoplánovacej dokumentácie.

Absolvoval Fakultu architekúry Slovenskej technickej univerzity. Pôsobí ako predseda Združenia pre urbanizmus a územné plánovanie pri Spolku architektov Slovenska.

Je zároveň pedagógom a výskumným pracovníkom na Ústave manažmentu, Oddelení priestorového plánovania na Slovenskej technickej univerzite v Bratislave.

Jeho životné motto je: „Problém nie je v tom, že nevidíme riešenie, ale že nevidíme problém.“ (Gilbert Keith Chesterton)

Úradné dokumenty
Diaľnica D1 Prešov západ – Prešov juh - záverečné stanovisko

Záverečné stanovisko Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky číslo 1818/2018-1.8/df zo dňa 28. 2. 2018

Obchodné centrum OC FORUM Prešov - územné rozhodnutie

Rozhodnutie Mesta Prešov, č. SÚ/1850/2017-Tu zo dňa 5. 1. 2017

Rezidencia Sírius, Prešov - zrušenie územného rozhodnutia v mimoodvolacom konaní

Rozhodnutie Ministerstva dopravy a výstavby Slovenskej republiky, Sekcia výstavby, číslo 05086/2017/SV/66253 zo dňa 22. 9. 2017.

Poznámky k zákonom
Územný plán nie je omaľovánka, poslanci často nevedia, čo schvaľujú (rozhovor)

Väčšinou vidíte na prvý pohľad, ktoré lokality sú v územnom pláne nevhodné a dostali sa tam buď pre...

Vláda odklepla Doležalovu novelu cestného zákona. Dočkáme sa diaľnice do Košíc?

Predĺženie vyvlastnenia pozemkov pod cestami na ďalších desať rokov, definícia cesty i komunikácie...

Zmenou cestného zákona sa umožní vyvlastnenie pozemkov pod diaľnicami

Nanovo by sa malo vymedziť cestné ochranné pásmo, ktoré už nebude viazané na dopravné značky, ale...

Kauza Machnáč: Pamiatka chátra, súkromníkovi ju chcú vyvlastniť

Inštitút vyvlastnenia sa má prvýkrát využiť na odobratie historickej nehnuteľnosti nezodpovednému...

Doležal má recept na zrýchlenie výstavby diaľnic - vyvlastnenie

Budovanie diaľnic u nás pripomína nekonečný príbeh. Nestavajú sa však pomaly len pre chýbajúce...

Zmena cestného zákona môže pomôcť vyvlastniť pozemky pod diaľnicami

MDV podotýka, že v súčasnosti platná právna úprava neumožňuje pri líniových stavbách oznamovať...

Viceprimátorka Štasselová: Holý počíta s vyvlastňovaním pre nájomné byty

Prostriedky chceme čerpať zo Štátneho fondu rozvoja bývania a spolupracovať s finančnými partnermi...

Gyimesi: Benešove dekréty sú stále živé. Dochádza ku konfiškácii na základe národnosti

Poslanec za hnutie OĽaNO tejto súvislosti priblížil dva čerstvé prípady.

Prvé kilometre - video dokument o stavbe diaľnice D1 z roku 1970

Nad všetky očakávania intenzívny rast dopravy v mestách a na cestách vyžaduje nevyhnutne stavbu...