Vyvlastňovať sa bude za trhové ceny, štátni investori však budú môcť ponúkať iba vyhláškové ceny

Vláda na rokovaní 11. 6. 2003 schválila návrh novely stavebného zákona, ktorou by sa mala zaviesť zásada poskytovania trhových cien za vyvlastnenie majetku občanov a právnických osôb vo verejnom záujme.

Vláda na rokovaní 11. 6. 2003 schválila návrh novely stavebného zákona, ktorou by sa mala zaviesť zásada poskytovania trhových cien za vyvlastnenie majetku občanov a právnických osôb vo verejnom záujme.

Ak novelu schváli parlament, od 1. októbra 2003 by malo byť minulosťou problematické vyvlastňovanie nehnuteľností za ceny podľa vyhlášky ministerstva financií č. 465 z roku 1991. Vláda súčasný princíp označila v dôvodovej správe za protiústavný.

Občianska iniciatíva „Za spravodlivú právnu úpravu vyvlastnenia vo verejnom záujme“ však upozorňuje na viaceré problémy, ktoré nastanú po prijatí novely vo vládou navrhovanom znení.

Podľa materiálov z rokovania vlády, spomínaná vyhláška 465/1991 Zb. totiž ostane účinná aj po 1. októbri 2003. Podľa § 1b ods. 2 vyhlášky, „Vyššiu cenu ako zistenú podľa tejto vyhlášky nemožno dojednať pri prevodoch stavieb, bytov a nebytových priestorov, pozemkov a trvalých porastov, ak je úhrada ceny vykonávaná z prostriedkov štátneho rozpočtu alebo ďalších prostriedkov štátu“. Práve toto ustanovenie uvádzajú štátny investori ako dôvod, prečo nemôžu vlastníkom pozemkov a stavieb poskytnúť vyššiu cenu, ani náhradné pozemky a stavby. Ministerstvo financií (MF) síce navrhlo vyhlášku zrušiť už k 1. 1. 2004 a na oceňovanie nehnuteľnosti využívať vyhlášku ministerstva spravodlivosti (MS) č. 86/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, tá však obsahuje ustanovenie o zákaze jej využitia pre účely vyvlastňovacieho konania.

Novela sa nedotkla ani právne nedostatočne upravenej situácie, keď sa vo verejnom záujme vyvlastňuje obývaná nehnuteľnosť resp. stavba využívaná na podnikanie. Pritom sa tak v praxi často deje. Stavebný zákon sa problematike stručne venuje v § 109 ods. 2, podľa ktorého sa vyvlastnenie „nevzťahuje  na  právo  užívať  byty  a  nebytové priestory, ktoré vyvlastnením nezaniká“. Korene tohto sporného ustanovenia siahajú do roku 1976. Vtedy bol súčasný stavebný zákon prijatý a štát disponoval tzv. „štátnymi bytmi“. Do nich vysťahovával vyvlastnených obyvateľov. O stavbách na podnikanie sa vtedy vôbec neuvažovalo. V súčasnej praxi investori považujú svoj vzťah s vyvlastnenými občanmi za skončený po vyplatení peňažnej náhrady s tým, aby si bývanie zabezpečili sami. V zásade odmietajú poskytnutie vecnej náhrady za vyvlastnenú nehnuteľnosť. Údajne kvôli legislatívnym prekážkam pri prevode náhradnej nehnuteľnosti na vlastníka pôvodnej nehnuteľnosti. Vecná náhrada tzv. spôsobom „dom za dom, pozemok za pozemok“ by však vyriešila väčšinu problémov. Táto požiadavka totiž najčastejšie rezonuje zo strany vlastníkov.

Problém bude spôsobovať aj novelizovaný text o určovaní náhrady za vyvlastnenie. Doslova znie: „Ak sa náhrada za vyvlastňovanú nehnuteľnosť poskytuje v peniazoch, určuje sa jej výška podľa ceny, za ktorú sa v tom istom čase a mieste rovnaká alebo porovnateľná nehnuteľnosť predáva“. Podľa právnych expertov občianskej iniciatívy musí byť náhrada za vyvlastnený majetok podľa Ústavy SR primeraná, nediskriminujúca a spravodlivá. Náhrada by mala v zmysle ústavných článkov odzrkadľovať to, o čo vlastník nehnuteľnosti vyvlastnením prišiel, a nie to, čo subjekt oprávnený z vyvlastňovacieho konania získal. Mala by teda kompenzovať stratu na majetku vyvlastneného.

Formulácia použitá vo vládnom návrhu spôsobí, že v mnohých prípadoch sa hodnota majetku vyvlastneného vlastníka bez jeho zavinenia zmenší, čo by bolo v rozpore s ústavnou zásadou primeranosti náhrady za vyvlastnenie. Pôjde najmä o vyvlastňovanie stavieb, ktoré ich vlastníci využívajú na bývanie resp. podnikanie a vôbec nie za účelom získania peňazí z ich predaja, čo vládny návrh nesprávne predpokladá. Stavby určené na asanáciu vo verejnom záujme sú totiž spravidla nepredajné a ich trhová hodnota sa blíži k nule. Vlastník nehnuteľnosti si tak nebude môcť zaobstarať náhradnú nehnuteľnosť, čím sa hodnota jeho majetku zníži, nehovoriac o jeho existenčnom ohrození, ak ide o nehnuteľnosť kde býva. Podobné riziko sa dá očakávať aj pri pozemkoch. Najčastejšie sa totiž vyvlastňujú iba časti pozemku. Tým dochádza k znehodnoteniu celku. Investor však bude povinný zaplatiť iba cenu za vyvlastnenú časť, nie však kompenzáciu za zníženie hodnoty celku.

Na tieto a mnohé ďalšie riziká upozornila občianska iniciatíva počas verejného pripomienkového konania a predložila návrh komplexnej úpravy stavebného zákona v časti o vyvlastnení. Predkladajúce ministerstvá však pripomienky občianskej iniciatívy odmietli akceptovať.

Jednou z ďalších zásadných pripomienok bol návrh, aby vyvlastňovacie konanie prebiehalo na súde. Podľa platnej právnej úpravy o vyvlastnení a náhrade za vyvlastnenie rozhoduje starosta alebo primátor. O verejnom záujme rozhoduje formou územného plánu obecné alebo mestské zastupiteľstvo, pričom súčasné zákony umožňujú vyvlastniť majetok aj v súkromnom záujme a v prospech súkromných osôb. Vyvlastnenie je pritom najzávažnejším zásahom do vlastníckeho práva a výhradne nezávislý súd je kompetentný posúdiť všetky okolnosti vyvlastnenia a spravodlivo zohľadniť potreby a požiadavky investorov a vyvlastňovaných občanov.

Ďalšia zásadná pripomienka smerovala k priebehu vyvlastňovacieho konania. Na jeho začatie stačí, ak investor zašle vlastníkovi nehnuteľnosti poštou návrh kúpnej zmluvy. Ak vlastník do 15 dní na kúpnu zmluvu nepristúpi resp. má k nej výhrady, z hľadiska zákona sú splnené podmienky na začatie vyvlastňovacieho konania. Investor pritom nie je povinný o zmluve a ďalších podmienkach prevodu rokovať, nemusí sa zaoberať návrhmi vlastníka a ani potrebou zabezpečenia náhradnej nehnuteľnosti v prípade obývanej stavby. Občianska iniciatíva upozorňuje, že takýto postup prakticky nedovoľuje vlastníkovi urobiť slobodne a uvážlivo tak zásadné rozhodnutie, ako je predaj pozemku alebo stavby.

Občianska iniciatíva „Za spravodlivú právnu úpravu vyvlastnenia vo verejnom záujme“ považuje vládnu novelu stavebného zákona za krok k čiastočnému zlepšeniu súčasnej neúnosnej situácie pri majetkovo-právnom usporiadaní nehnuteľností pre stavby vo verejnom záujme. Zároveň však upozorňuje verejnosť a vládu na zostávajúce riziká a žiada poslancov Národnej rady SR, aby ich zohľadnili pri prerokovávaní vládneho návrhu na pôde parlamentu.

Keďže vláda označila súčasnú právnu úpravu za protiústavnú, nezodpovedanou otázkou ostáva, ako sa vyrovnať s faktom, že podľa nej bol doposiaľ vyvlastnený majetok mnohých občanov a ďalšie vyvlastňovacie konania prebiehajú resp. sa môžu začať. Ministerstvo financií dokonca v posledných mesiacoch začalo zastávať názor, že bolo od počiatku neopodstatnené využívať vyhlášku č. 465/1991 Zb. na určovanie náhrad za vyvlastnenie.